この記事では、住宅ローンを今よりも安くして、将来の不安を少しでも軽くしたいという人に向けて書いています。
この記事を読むと、面倒な住宅ローンの借り換え手続きを、簡単にする方法について解ります。
記事を書いてる筆者も2年前に、借り換えをしてローン負担を軽くすることに成功しています。
また、銀行審査に不安がある人も、どこかの銀行から既に審査落ちになった人も、審査通過の希望が持てるかもしれません。
住宅ローンの借り換えなら、この2つの方法がある
住宅ローンを借り換えするなら、方法は次の2択です。
2）有料ですが、業者への支払い代金は借り換え先銀行が払い、その分を借り換え後のローンに乗せてしまい、自己資金からの支払いがない場合もあります
それぞれ説明していきますね。
住宅ローン借り換えを「銀行探し」「手続き」すべて自分でする
時間と根気があれば「すべて自分でやる」のが一番安上がりです。
自分で全てやるメリット
借り換え先の銀行探しから手続きまで、自分で全て行うメリットは以下3つ。
① 自分で調べた分、納得感がある
② 銀行は単純に金利だけじゃなく、他の条件も見る必要がある。
③ 借り換え手続きにエントリーすると、借り換え先の銀行の担当者がつくので、案内に従って行動すれば良い。
自分でやるので、納得感がある
どの銀行でもホームページをら覗けば、「住宅ローン借り換え」のページが設けられています。
そこで金利や借り換え条件、借り換えにかかる諸費用など、家にいながら比較することが出来ます。
そうして自分で決めた銀行なので、借り換え後も後悔は少なく、満足感が得られます。
僕の場合を記事にしてます。
金利以外の様々な違いをじっくり比べられる
住宅ローン借り換えの最大の目的は、金利を下げて、月々の負担を減らすことです。
でも、そこばかりに気が行ってしまうと、思わぬ落とし穴があるかもしれません。
金利は安いけど、「借り換え手数料」が他と比べ恐ろしく高かったり。
保証にしても色々です。
借主が癌などを患い、働けなくなるとローンの返済義務がなくなる「残高相殺保証」。
3大疾病は保証されるけど、その他の疾患ではダメ、という銀行もあります。
また残高相殺でなく、残高が半額になる、なんて保証もあります。
今の銀行の「残高相殺保証」は手厚いのに、借り換え先の銀行はそうでもない、となれば新たな不安が生まれてしまいます。
また借り換え後は、その銀行の口座を作りますが、多くは給与振込口座にすると思います。
ATM引出し手数料とかも、比較対象になるんじゃないでしょうか。
手続きは銀行の担当者が案内・アドバイスしてくれる
借り換えするのに、多くの時間と労力が費やされるのは間違えありません。
揃えたり、取り寄せする書類もたくさんあります。
てもそれらは、借り換え先の銀行の人が専任の担当者になってくれて、的確にアドバイスや指示をしてくれます。
こちらは指示に従い行動するだけなので、面倒ではありますが難しいことはありません。
先ず、借り換え先の銀行を決めたら、銀行のホームページからエントリーします。
すると連絡があり、その人の言うがまま、行動して仮審査に入る流れです。
大抵の場合、その連絡をくれた人が担当者となります。
自分で全てやるデメリット
借り換え先の銀行探しから手続きまで、自分で全て行うデメリットは以下3つ。
① とにかく時間と手間がかかる
② 借り換え先銀行の、金利交渉がほぼムリ
③ せっかく選び抜いた銀行でも、審査が通らないと１から選び直しになる
時間と手間がかかる
前述しましたが、借り換えの手続きは面倒だけど、難しくありません。
なぜなら借り換え先の銀行の担当者が、親切丁寧に「次は役所で○○と△△を貰ってきてください」などと指示をくれますので。
ただし、手間と時間はかかります！
住んでいる「市区町村役場」に行ったり、法務局で土地や建物の「不動産登記簿謄本」を貰いに行ったり、現在借りている銀行に「ローン返済計画表（予定表）」を取り寄せしたり・・
現在借りている銀行に理由を説明し、「一括返済の手続き」をしに行ったときは、ちょっと気まずい思いでした。
この他にも一定の疾病になったときに、ローンの支払い義務がなくなる「団信保険」の手続きも自分でやります。
金利交渉は個人ではほぼムリ
ここで言う、金利交渉とは借り換え先の銀行の「住宅ローン金利」です。
自分で「借り換え手続き」を行う場合、借り換え先の銀行ホームページに記載がある「住宅ローン金利」が適用されます。
当たり前と言えば、当たり前なんですが、後述しますが「専門業者」に借り換え手続きを依頼すると、この「金利」についても交渉してくれるようです。
もしかしたら、公開されている金利よりも低金利で契約できるかもしれません。
借り換え審査に落ちたら振り出し
借入審査に落ちたら、ここまで労力と時間をかけてしてきた手間が全て振り出しに戻ります。
業者に頼んでも、振り出し戻りは同じです。
でも業者の場合、こちらはそれ程手間はかかっていません。
また、ある程度、審査通過見込みがある銀行を選んでくれるので、審査落ちの可能性はグンと低くなります。
住宅ローンの借り換え審査は、「仮審査」と「本審査」があります。
仮審査が通れば、本審査は高い確率で通るようです。
でもあんなに手間と時間をかけて、審査に落ちたとなるとショックは相当なものになりそうです。
次は面倒な住宅ローンの手続きを、専門の会社にお願いして行う方法を2つ紹介します。
住宅ローン借り換えセンターで全てお任せする
相談員の全員が、住宅ローン診断士の有資格者です。
「住宅ローン借り換えセンター」
の魅力は次の2つです。
それぞれ掘り下げていきます。
住宅ローン借り換えセンターは自己資金ゼロでお願いできる
住宅ローン借り換えセンターに依頼すると、手数料がかかります。
そのほか住宅ローンの借り換えには、銀行や行政書士に支払う諸費用も掛かります。
それらをまとめて、借り換え後の住宅ローン金利と同率で、同年数でローンにしてしまうことができます。
こちらが新たに、現金を持ち出して支払う必要がありません。
当然のことですが、同率とはいえローンにするということは「利子」が付きます。
なので一括で支払いたいという場合は、勿論それも可能です。
ほぼ全部の手続きをやってもらえる
前述したように、僕は借り換え先の銀行探しから借り換え手続きまで、全部自分でやりました。
感想は大げさでなく、「住宅ローン借り換えは相当に面倒」です。
僕の場合、2か月かかりましたし、平日中心に銀行やら役場、法務局と、色々なところに足を運びました。
そこまでやって、仮審査を通過したと思いきや本審査で落ちた、なんてなるとまた銀行探しからやり直しです。
住宅ローン借り換えに腰が重いという人の一番の理由も、「面倒」だそうです。
住宅ローン借り換えセンターでは、それらほぼ全ての手続きを引き受けてくれます。
平日に何回も体を空けることができない
なんて人にもお薦めです
また、審査についても通る確率が自分でやるよりグッと上がるようです。
銀行の審査基準を熟知しているので、その辺のアドバイスや、銀行の選別が可能となります。
住宅ローン借り換えで、一度審査に落ちたという人でも「住宅ローン借り換えセンター」に任せたら合格したというケースが多々あるそうです。
住宅ローン借り換えセンターの手数料
気になるのは、住宅ローン借り換えセンターへ頼むとどれくらいの費用がかかるのか？
ただでさえ住宅ローンの借り換えには諸費用がかかるのですから。
ズバリ融資額の1～5%です。
「法令で定められてるので、5%を上回ることはありません」
例えば3000万のローンを組んでいて、既に1200万を今の銀行に支払っていたとします。
するとローンの残債が1800万。
借り換え融資額がこの1800万になります。
「住宅ローン借り換えセンター」への支払いは、5%であれば90万です。
支払いは現金で支払うことも可能ですが、「諸費用ローン」を組むことが出来ます。
諸費用ローンは、「住宅ローン借り換えセンターの費用」＋「住宅ローン借り換え諸費用」をまとめて、借り換え先の銀行で住宅ローンと同じ金利、同じ年数にして組むことができるんです！
住宅ローン借り換えの諸費用は、銀行によっても違います。
おおむね30万～80万くらいが多いようです。
「諸費用ローン」は全ての銀行でできるサービスではありません。
住宅ローン借り換えセンターの担当者に初めの段階でその希望を伝えるとスムーズです。
諸費用ローンを組めれば、こちらの持ち出し金は必要ありません。
ただローンにすると、当然利息がかかるので、余裕があるなら現金払いの方が得策ではありますが。
▶▶▶ 安心×確実×手間なしの「住宅ローン借り換えセンター」
【成果報酬型】住宅ローンの借り換え相談モゲチェック
モゲチェックの仕組みと流れ
モゲチェック
は住宅ローンの借り換え先を、AIによって導き出すオンラインサービスです。
借り換え先の取り扱い先金融機関は、全国700社。
借主が事前審査を通ると判断できそうな銀行の中から、一番低い金利のところを提案してくれるんです。
モゲチェックの流れは、こうなります。
その後は、選んだ金融機関の担当者の指示に従い、本審査の書類準備を行います。
もちろん、借入先の銀行の選択基準は「金利」だけじゃ、ありません。
団体信用生命保険だって、大事な要素です。
そんなことを含めた、相談も「住宅ローンアドバイザー」資格者がチャットで相談にのってくれます。
ネットでは公開されてない、非公開の金利も紹介できる事もあるようです。
モゲチェックの手数料
このように、心強くも便利なモゲチェックですが、手数料は以下の通りです。
| No.1金利の銀行で借り換え | 無料 |
| No.1金利以外の銀行でで借り換え | 借り換えによって得た削減額の10％ |
モゲチェックの手数料をもう少し詳しく
➀ ローンの借り換えで、得した（削減した）金額の10％が手数料
➁ とは言っても、下限が25万円で上限が50万円。
※ 50万円を超える事にはならない。
削減額が700万円でも手数料は50万円です
モゲチェックは、成果報酬型のオンラインサービスなので、「本審査」通過してから手数料が発生します。
詳しくはこちらを、確認してみてください。
まとめ
今の低金利時代、おそらく10年も前に住宅ローンを組んだ人の多くは、借り換えすることで相当な金利ダウンができるはずです。
とは言え、ローン残高や残年数によって、借り換えをしても余り得にならないケースもあるります。
目安は住宅ローン残高が1000万以上で、残年数が10年以上の人に大きなメリットがあるそうです。
また残高にもよりますが、金利差も1%くらいなら手間をかけたほどのメリットを感じられないかもしれません。
変動金利で借りてる場合、定期的に金利見直しがあります。
その時、市場に合わせて金利が下がる可能性もあります。
それらの事を踏まえた上で、検討してみるのがお薦めです。
今回も最後までお読み頂き、ありがとうございます。
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