「成年後見制度」は、成人の”意思能力が不十分な人”を守るためにある制度です。

そして常に「本人の利益を最優先させる」ことを考えたものです。

下の表は最近の「成年後見制度」を利用する動機の内訳を示したものです。

(最高裁判所事務総局家庭局が公表している、2019年の「成年後見関係事件の概況」による)

僕

これらの動機を解決するために「成年後見制度」を利用する訳ですが・・

成年後見人制度を利用する前に、絶対に知っておくべき事があります

これらをしっかり踏まえて「成年後見人制度」の利用を考えましょう。

成年後見制度の種類

成年後見制度は、大きく2つに分かれます。

１つは「法定後見制度」で、もう１つは「任意後見制度」です。

法定後見制度は、すでに本人が「認知症」などで、意思能力や判断能力が欠如している場合、利用する制度です。

任意後見制度は、本人に判断力や意思能力があるうちに、将来の「認知症など」に備えて本人が選任して「任意後見契約」を結んでおくというものです。

任意後見制度については、こちらの記事に書いてあります。

任意後見人制度をざっくり解説

成年後見制度は、大きく2つに分かれます。 「任意後見制度」と「法定後見制度」です。 今回はその中の、任意後見制度について解説します。 法定後見制度は、本人が既に「意思能力」が不十分な時に、家庭裁判所が後見人を任命して運用します。 対して、任...

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法定後見制度

★　すでに本人の判断能力が、不十分な状態に利用する制度

僕

すでに意思能力が不十分な場合に利用します

本人の判断能力の程度によって、後見人・保佐人・補助人の3種類に分かれる

本人の状態や事情によって、「後見人」「保佐人」「補助人」になります。

僕

これらは最終的には家庭裁判所が判断しますが、普段お世話になっている福祉専門職の方、医師と相談の上、類型を選んで申立てをします

判断が難しい場合は医師による鑑定を行います

鑑定料は家庭裁判所に「成年後見開始」を、申し立てた人が支払います。

ただ、申立て時に提出する診断書に「補助相当」となっている時、鑑定は行われない事が殆どで、全体でも約1割程度のケースしか鑑定を要請されないようです。

成年後見制度の利用の流れ

法定後見制度は、本人(被後見人・被保佐人・被補助人)が既に意思能力がなくなっている場合に利用する制度です。

本人に意思能力があるうちに「任意後見契約」を結んでいた場合、「任意後見制度」を利用します。

任意後見制度については、こちらの記事に書いてます。

任意後見人制度をざっくり解説

成年後見制度は、大きく2つに分かれます。 「任意後見制度」と「法定後見制度」です。 今回はその中の、任意後見制度について解説します。 法定後見制度は、本人が既に「意思能力」が不十分な時に、家庭裁判所が後見人を任命して運用します。 対して、任...

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法定後見制度を利用するには、何からやれば良いの？

その流れを解説します。

家庭裁判所に申し立て

まず初めにするのが、本人(被後見人)が住む(住民票がある)地域の家庭裁判所に、必要書類を持って「申し立て」をする事です。

申立てに本人の同意がいるかどうかは、次の通りです。

「申し立て」の書類は、本人が住んでる地域の家庭裁判所にもあるし、その裁判所のホームページからダウンロードもできます。

僕

一度「申立て」をすると、「申立て」の取下げは家庭裁判所の許可が必要になります

後見人が「希望した人でない」という理由では取下げは出来ません

鑑定について

申立てで提出した診断書とは別に、鑑定を行うことがあります。

2019年の鑑定を行ったケースは全体の７％、2018年は全体の8.3％と、1割弱の人が鑑定を行っているようです。

鑑定する医師は「主治医」が推奨されます。

鑑定料は概ね5万円前後で、10万を超えるケースは全体の2%くらいです。

鑑定期間は3ヵ月以内のケースが殆どで、1ヵ月以内が半数以上を占めています。（2019年度）

参考元　成年後見関係事件の概況　（最高裁判所事務総局家庭局）

本人調査について

補佐では、申立てに本人の同意は「不要」とありますが、本人調査を行う場合はあります。

保佐人に「代理権」を与える場合、本人の同意も必要になります。

原則、家庭裁判所で行いますが、入院などで不可能な場合は、裁判所の担当者が出向いて行います。

費用について

ここでは「申立て人」が支払う費用に特化して書いていきます。

※ □ で始まる項目は、本人の支払いでも可

成年後見人の仕事内容と権限

この記事では「後見人」の仕事と権限の範囲について書いていきます。

本人の状態によって「後見人」「保佐人」「補助人」に分かれますが、「保佐人」「補助人」については、こちらの記事に書いています。

保佐人について

成年後見制度の「保佐人」についてざっくり解説

成年後見人制度では、本人が既に「意思能力」が無くなってしまっていると、「法定後見人制度」を利用することとなります。 そして本人の状態や事情によって、保護する人は「後見人」「保佐人」「補助人」に分かれます。 類型 本人の状態 成年後見人 判断...

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補助人について

成年後見制度の「補助人」についてざっくり解説

成年後見人制度では、本人が既に「意思能力」が無くなってしまっていると、「法定後見人制度」を利用することになります。 そして本人の状態や事情によって、保護する人は「後見人」「保佐人」「補助人」に分かれます。 類型 本人の状態 成年後見人 判断...

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成年後見人の仕事内容

「後見開始の審判」が下りると、後見人として、業務をはじめることになります。

そのために先ず法務局で「成年後見登記事項証明書」を取得します。

これが「成年後見人」であることの証明書になります。

そして最初の仕事は、本人(被後見人)の「財産目録」と「収支予定報告書」の作成で、1ヶ月以内に家庭裁判所に提出します。

また取引のある金融機関で、後見人が登記された「登記事項証明書」を持って、諸手続きを行います。

また、本人がお世話になってる病院や介護施設にも、「自分が後見人になった事」を届け出ます。

その後は、家庭裁判所から定められた時期、方法に従って、財務管理などの事務を定期的に報告します。

そのため、大きな出費などがあれば、領収書を保管などして、いつ裁判所から報告の要請があっても大丈夫なようにしておきます。

僕

家計簿のような物を付けておくと安心です

また、保佐人の役割は、被保佐人の財産管理や契約などの「法律行為」なので、介護的なものではありません。

成年後見人の権限

注1) 家庭裁判所の審判によって、民法13条1項の行為以外の行為にも同意権、取消権の範囲を広げることができる。

保佐人については、こちらの記事で解説してます。

成年後見制度の「保佐人」についてざっくり解説

成年後見人制度では、本人が既に「意思能力」が無くなってしまっていると、「法定後見人制度」を利用することとなります。 そして本人の状態や事情によって、保護する人は「後見人」「保佐人」「補助人」に分かれます。 類型 本人の状態 成年後見人 判断...

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補助人については、こちらの記事で解説してます。

成年後見制度の「補助人」についてざっくり解説

成年後見人制度では、本人が既に「意思能力」が無くなってしまっていると、「法定後見人制度」を利用することになります。 そして本人の状態や事情によって、保護する人は「後見人」「保佐人」「補助人」に分かれます。 類型 本人の状態 成年後見人 判断...

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制人後見人の権限は、3つあります。

成年後見人には「同意権」はありません。
保佐人、補助人と違い「同意権」がないのは、「本人から同意を求められる行為」その物が成立しない状態にあるからです。

その代わり民法13条1項の範囲外の事柄も、「日常生活の範囲」以外の法律行為全てに対して、強力な「取消権」を持ちます。

僕

法律行為とは買ったり、売ったり、借りたり、貸したり、契約を結んだり、契約を解除したりする事全般の事です

「日常生活の範囲以外の…」とは、例えば以下のような話です。

まとめ

ここまで親族の人が「成年後見人」になったらという前提で書いてきました。

実は親族が「成年後見人」になれるケースは、ごく僅か「約2割程度」というデータがあります。

そう言う意味でも、出来れば「任意後見制度」を利用することをお勧めします。

任意後見制度は、家庭裁判所でなく「親族の中で後見人を決められる」素晴らしい制度です。

本人が認知症と診断されたとしても、軽度なら制度を利用することが出来ます。

詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。

任意後見人制度をざっくり解説

成年後見制度は、大きく2つに分かれます。 「任意後見制度」と「法定後見制度」です。 今回はその中の、任意後見制度について解説します。 法定後見制度は、本人が既に「意思能力」が不十分な時に、家庭裁判所が後見人を任命して運用します。 対して、任...

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最後までお読み頂き、ありがとうございました。

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そして本人の状態や事情によって、保護する人は「後見人」「保佐人」「補助人」に分かれます。

僕

これらは最終的には家庭裁判所が判断しますが、普段お世話になっている福祉専門職の方、医師と相談の上、類型を選んで申立てをします

判断が難しい場合は医師による鑑定を行います

補助人の場合は診断書に「補助相当」との記載で、鑑定を受けることは余りないと言います。

今回はその中の「補助人」について、解説していきます。

補助人の権限は？

被後見人を保護する「後見人」、被保佐人を保護する「保佐人」、被補助人を保護する「補助人」はそれぞれ、与えられる権限が違います。
成年後見人制度の「補助人」は、どのような権限があるのでしょうか。

補助人の権限

補助人には重要な法律の中の一部に関して「同意権」と「取消権」と「追認権」があります。

そして基本的には「代理権」がありません。

「認めること」も権利が与えられているの？

僕

本人が通販で、高級布団を買ってしまったとします

■　相手は客が「意思能力がない人」とは知りません。

■　しかし、事情を聞いた販売店は売買契約が宙に浮き、「キャンセル」か「買い物続行」かの返答を待つことになります。

■　それを保佐人が、判断を下す権利にあたります。

■　「キャンセル」なら「取消権」、「今使ってる布団はボロボロになったし、買っても良いかな、、」と言うなら「追認権」を発動させます。

■　それで販売店は、宙に浮いた売買契約を進めることができます。

僕

「追認」されると、行為は法律的に確定されます

補助人が保護する本人（被補助人）は、意思能力が不十分とは言え程度が軽く、「単独で法律行為ができる人」とされています。

「法律行為」ってどんな行為なの？

売ったり、買ったり、貸したり、借りたり、契約を結んだり、契約を解除したり、すること全般です。

僕

チョコレートを100円で買うこと１つ見ても

100円払うことで、チョコレートを受け取る権利が生まれる「法律行為」です

原則、本人（被補助人）は単独で法律行為ができるとしても、「ある重要な法律行為の一部」に関しては、補助人の同意が必要となります。

本人が「ある重要な法律行為の一部」を、補助人の同意なく行った場合、補助人はその「重要な法律行為の一部」を取り消す権利があります。

そして「ある重要な法律行為」とは、民法13条1項の事です。

こちらの記事で、解説しています。

民法１３条１項に定める行為ってどういうこと？分かりやすく解説

民法１３条１項に定める行為 成年後見制度では「保佐人」が「取消権」を使える範囲を「民法13条一項」に定めています。 保佐人は、本人(被保佐人)が、次にあたる行為をした場合、取消権を使って取り消すことが出来ます。 民法13条 1項 （1）元本...

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そして、重要な法律行為の「一部」とは、補助人選任の申立てのとき、家庭裁判所に審判を受けた項目のことです。

保佐人のときは「民法13条1項」を全て網羅して同意権が付与されましたが、補助人はその権利がもっと限定的になります。

なので、家庭裁判所に「民法13条1項」の中の、不動産に関わる項目だけ同意権を貰うなどの審判を受けます。

補助人の権限拡張

補助人が本人を保護している過程で、想定外のトラブルに巻き込まれることもあるかもしれません。

その想定外のケースが「民法13条1項」の範囲外であったとします。

この時、補助人は取消権を使うことが出来ません。

そして「想定外のケース」に対して、家庭裁判所に「同意権・取消権」を拡張してもらえるよう申し立てる事もできません。

僕

保佐人は民法13条1項を超える範囲で、同意権をもらうことが出来ても、補助人はそれができません

日用品の買い物などの、日常生活に関しての行為も認められません

また補助人は基本的に「代理権」がありませんが、その権限を拡張させることができます。

また、本人の居住用の不動産を売ったり、貸したり、担保に入れるなどの行為は、補助人といえども家庭裁判所の許可が必要になります。

まとめ

補助人の場合、本人（被補助人）は「単独で法律行為ができる」という立場なので、本人の意思を尊重させる色合いが強く、後見人のような包括的なサポート権限ありません。

本人の「出来ること」が少なくなってくると、代わって行わなければならない事が増えてきます。

そうなると、その都度「代理権」の追加申立てをしなければならく、その都度本人同意も必要になります。

本人同意は同意書作成が困難であれば、家庭裁判所で「面接」によって、確認することもありますが・・

補助人と被補助人という関係だと、本人の症状が悪化した時、サポートをしきれなくなる可能性があります。

類型を一「後見人」と「被後見人」に変更したくなるかもしれません。

その場合は、新たに「後見人選任の申立て」を、家庭裁判所に行うことになります。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

そして本人の状態や事情によって、保護する人は「後見人」「保佐人」「補助人」に分かれます。

僕

これらは最終的には家庭裁判所が判断しますが、普段お世話になっている福祉専門職の方、医師と相談の上、類型を選んで申立てをします

判断が難しい場合は医師による鑑定を行います

今回はその中の「保佐人」について、解説していきます。

保佐人の権限は？

被後見人を保護する「後見人」、被保佐人を保護する「保佐人」、被補助人を保護する「補助人」はそれぞれ、与えられる権限が違います。
成年後見人制度の「保佐人」は、どのような権限があるのでしょうか。

保佐人の権限

保佐人には重要な法律に関して「同意権」と「取消権」と「追認権」があります。

そして基本的には「代理権」がありません。

「認めること」も権利が与えられているの？

僕

本人が通販で、高級布団を買ってしまったとします

■　相手は客が「意思能力がない人」とは知りません。

■　しかし、事情を聞いた販売店は売買契約が宙に浮き、「キャンセル」か「買い物続行」かの返答を待つことになります。

■　それを保佐人が、判断を下す権利にあたります。

■　「キャンセル」なら「取消権」、「今使ってる布団はボロボロになったし、買っても良いかな、、」と言うなら「追認権」を発動させます。

■　それで販売店は、宙に浮いた売買契約を進めることができます。

僕

「追認」されると、行為は法律的に確定されます

保佐人が保護する本人（被保佐人）は、原則として「単独で法律行為ができる」とされています。

「法律行為」ってどんな行為なの？

売ったり、買ったり、貸したり、借りたり、契約を結んだり、契約を解除したり、すること全般です。

僕

チョコレートを100円で買うこと１つ見ても

100円払うことで、チョコレートを受け取る権利が生まれる「法律行為」です

原則、本人（被保佐人）は単独で法律行為ができるとしても、「ある重要な法律行為」に関しては、保佐人の同意が必要となります。

本人が「ある重要な法律行為」を、保佐人の同意なく行った場合、保佐人はその「重要な法律行為」を取り消す権利があります。

そして「ある重要な法律行為」とは、民法13条1項の事です。

こちらの記事で、解説しています。

民法１３条１項に定める行為ってどういうこと？分かりやすく解説

民法１３条１項に定める行為 成年後見制度では「保佐人」が「取消権」を使える範囲を「民法13条一項」に定めています。 保佐人は、本人(被保佐人)が、次にあたる行為をした場合、取消権を使って取り消すことが出来ます。 民法13条 1項 （1）元本...

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保佐人の権限拡張

保佐人が本人を保護している過程で、想定外のトラブルに巻き込まれることもあるかもしれません。

その想定外のケースが「民法13条1項」の範囲外であったとします。

本来この時、保佐人は、基本的に取消権を使うことが出来ません。

しかしその「想定外のケース」に対して、家庭裁判所に「同意権・取消権」を拡張してもらえるよう申し立てることができます。

審判が下れば、そのケースにおいても取消権を発動させることができます。

僕

日用品の買い物などの、日常生活に関しての行為は認められません

また保佐人は基本的に「代理権」がありませんが、その権限を拡張させることができます。

また、本人の居住用の不動産を売ったり、貸したり、担保に入れるなどの行為は、保佐人といえども家庭裁判所の許可が必要になります。

まとめ

保佐人の場合、本人（被保佐人）は「原則、単独で法律行為ができる」という立場なので、本人の意思を尊重させる色合いが強く、後見人のような包括的なサポート権限はありません。

将来、本人の「出来ること」が少なくなってくると、代わって行わなければならない事が増えてきます。

そうなると、その都度「代理権」の追加申立てをしなければならず、その都度本人同意も必要になります。

本人同意は同意書作成が困難であれば、家庭裁判所で「面接」によって、確認することもありますが・・

保佐人と被保佐人という関係だと、サポートしきれなくなった場合、類型を一段階権限が高い「後見人」と「被後見人」に変更したくなるかもしれません。

その場合は、新たに「後見人選任の申立て」を、家庭裁判所に行うことになります。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

民法１３条１項に定める行為

成年後見制度では「保佐人」が「取消権」を使える範囲を「民法13条一項」に定めています。

保佐人は、本人(被保佐人)が、次にあたる行為をした場合、取消権を使って取り消すことが出来ます。

解りずらいな…

そうですよね、それぞれ噛み砕いていきます。

（1）元本を領収し、又は利用すること

■ 勝手に自分の預貯金から、多額のお金を引出してしまったり、金利をつけてお金を人に貸すなどの行為です。

■ また「貸してたお金を返して貰うこと」もです。

返済が何で、本人に不利になるかもしれないの？

問題は「元本の返済」だからです。

元本を返済されると、受け取るべきだった利息を受け取れなくなるケースが考えられるからです。

■ 貸してた不動産を、勝手に返却されることも、これにあたります。

□  返済でも「利息の返済」はこれにあたりません。

□　少額の預貯金の引き出し（日用品の買い物相当の額）は、これには当たりません。

(2) 借財又は保証をすること

■ 勝手に誰かから「借金」をすること。

■ 黙って誰かの借金の「保証人」になることです。

これは確かに、大きな損をするかもしれない

(3) 不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする行為をすること

■ 勝手に自分が持ってる不動産を売ったり、賃貸借契約を解除したり、抵当権を設定したりすることです。

判断能力に欠ける人がこんな契約を結んで来るなんて…

誰かにそそのかされたって思うね！

■ また訪問販売や通販などで、高額商品を勝手に買ってしまうケースも、これに当たります。

(4) 訴訟行為をすること

■ 本人が原告として、裁判を起こすことが当たります。

□  被告として訴えられ、それに応訴するのは該当しません。

(5) 贈与、和解又は仲裁合意をすること

■ 本人が黙って誰かに贈与してしまった場合。

□　贈与を受ける場合は、含まれません。

■ 何かのトラブルや揉め事があって、その和解策や仲裁案を第三者から提示され、受け入れてしまうようなケース。

判断能力が不十分な人には

「自分に不利な和解案」でも判断が出来ないよ

(6) 相続の承認若しくは放棄又は遺産の分割をすること

■ 勝手に相続の承認をしてしまうこと。

■ 勝手に相続の放棄をしてしまうこと。

■ 自分で相続の分割をしてしまうこと。

相続の中身によっては、莫大な損をさせられるしね

（7）贈与の申込みを拒絶し、遺贈を放棄し、負担付贈与の申込みを承諾し、又は負担付遺贈を承認すること

■　誰かに贈与の話を受けて、それを断ってしまうと本人の利益を逃してしまいます。

■　遺言による財産受取りの申し出を断ってしまうと、本人の利益を逃してしまいます。

■　誰かから不利な条件が含まれた贈与の話を受けてしまうと、本人は損失を被るかもしれません。

■　遺言による財産受取りの申し出に、不利な条件が含まれていたのに受けてしまうと、本人は損失を被るかもしれません。

得なものを断って、損するかもしれない条件のものを貰ってしまう事だね

（8）新築、改築、増築又は大修繕をすること

■　住宅の新築やリフォーム工事をすることは、普通の人にとっては大きな負担になります。

（9）第602条に定める期間を超える賃貸借をすること

■　土地であれば、5年を超える期間の賃貸借をすることが該当します。

■　土地でも「樹木の栽植又は伐採を目的とする山林」の場合は10年の期間。

■　建物なら、3年を超える期間の賃貸借をすることが該当します。

■　不動産以外の財産の場合、6か月を超える期間の貸し借りが該当します。

(10) 前各号に掲げる行為を制限行為能力者の法定代理人としてすること

■　前各号とは、ここまでの(1)から(9)までの行為

■　制限行為能力者とは「保護される立場の人」

(未成年者の親・被後見人の後見人・被保佐人の保佐人・被補助人の補助人)

■　「保護する立場の人」が被後見人・被保佐人・被補助人だった場合、「保護される立場の人」の代理で法律行為を行うときという意味

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

「任意後見制度」と「法定後見制度」です。

今回はその中の、任意後見制度について解説します。

法定後見制度は、本人が既に「意思能力」が不十分な時に、家庭裁判所が後見人を任命して運用します。

対して、任意後見制度は、本人に意思能力がある時に、本人が後見人を指名、契約を交わして運用するものです。

このように「任意後見制度」は、「成年後見制度」の中に含まれる制度です。

なのでこの制度にによって、保護される人（本人）は、「成人」でなくてはなりません。

そして「認知症」など精神的障害を患った人を保護するもので、「寝たきり状態」でも「意思能力」がある場合は、利用することができません。

僕

精神的障害の有無には、医師の診断書が必要です

任意後見制度の流れ

任意後見契約を交わす

任意後見制度を利用するには、まず何からやれば良いの？

任意後見制度は、自分の判断能力がなくなった後、世話になりたい人と「任意後見契約」を交わすところから始まります。

契約は「公正証書（こうせいしょうしょ）」で交わさなくてはならないので、「公証役場（こうしょうやくば）」で行います。

どうしても、公証役場に行くことができない人は、公証人が自宅まで出張してくれくます。

僕

出張の場合、割増料金と日当、交通費の支払いが必要になります

「世話をしてほしい人」っていうのは誰でも良いの？

本人にとって、一番信頼できる人がふさわしいです。

希望として一番多いのは、やはり親族です。

ただし、相手が未成年だと契約を交わせません。「任意後見人」になる人は成人に限られています。

子供が３人いたら3人とも契約を交わせるの？

僕

任意後見契約は、複数の人と交わすことができるので大丈夫です

こども等、身寄りがいない人はどうするの？

親族がいない、身寄りがいない方でも、「弁護士」や「司法書士」などの法律家や、「信頼できる知人（成人の人）」とでも、任意後見契約を交わすことができます。

親族でない人が後見人の場合、運用が始まると、報酬を支払うようになります。

市町村によっては助成制度もありますので、確認をしてみてください。

必要書類と費用

公証役場で必要になるものは、以下の通りです。

僕

将来、自分の任意後見人を引き受けてくれる人を、この時点では「任意後見受任者」と呼びます

そして費用は、おおむね以下のようになります。

「共同してのみ権限を行使できる場合」って？？

例えば、不動産の管理や株式の管理は専門家の職業後見人にお願いし、日々の身上監護と年金収入・賃料収入の管理などは親族後継人で行うといった「権限の分担」を盛り込むと、契約が複数になります。

しかし臨機応変に、親族後見人（兄弟）で、分担を決めず共同で「何かあったら、その時できる人がやる」という契約の場合、一つの契約とみなされ、「共同してのみ権限を行使できる場合」に該当します。

また、任意後見人に親族でなく、弁護士や行政書士などの職業後見人にした場合、月額で報酬を支払う必要があります。

登記完了

公正証書が完成すると、それが公証役場から法務局に送られ、登記の申請がされます。

登記が完了すると、公証役場から連絡が入ります。

この時点では、後見人となる人のことを「任意後見受任者」と呼びます。

任意後見契約が結ばれても、本人にしっかり意思能力があるうちは、「任意後見人」としての仕事は始まらないからです。

任意後見人の仕事のスタート

いよいよ任意後見人を依頼してきた「本人」に、意思能力・判断能力がなくなってきた時、任意後見受任者は、任意後見人として仕事を始めなくてはなりません。

そこで行うのが「任意後見監督人選任の申立て」です。

任意後見監督人？

また誰かを選任するの？

任意後見人が仕事を始めるには、裁判所が選任する「任意後見監督人」という人を置かなくてはいけません。

任意後見監督人は、主に弁護士や司法書士が選任されますが、任意後見人は任意後見監督人に定期的な報告をするなどの義務があるからです。

僕

任意後見監督人が選任されて、初めて任意後見受任者は「任意後見人」として仕事ができるようになります

申し立ては誰がするの？

たいていは、任意後見受任者が行います。

申し立てができる人は、次の人たちです。

申し立ては、本人が住む地域を管轄する、家庭裁判所にします。

僕

申し立てに必要な書類や費用は裁判所のページを参照してください

エクセル・ワードで書面を作成ならこちら

僕

支払いを怠ると、任意後見人を解任されることがあります

また任意後見人は、しっかり仕事をしていれば問題ありませんが・・

任意後見監督人が、任意後見人をふさわしくない人と判断すると、任意後見人を解任させることもあります。

任意後見人を解任されると、第三者の「法定後見人」が裁判所によって選任されてしまいます。

僕

その場合は法定後見人への報酬を、本人の資産から払うことになります

次は、任意後見人の仕事内容について見ていきます。

任意後見人の仕事内容と権限は？

任意後見制度を含めて、「成年後見制度」は本人の財産を守り、安心して生活ができるようサポートすることが仕事です。

ゆえに、”常に本人の利益となる事“を心がけなければなりません。

いくら親族でも、本人のお金を私欲で使ってしまえば違反行為です。

僕

契約に基づいた法律行為をする立場であるという自覚が必要です

最悪、職務不適切で、後見監督人から解任されることになります

任意後見人には、本人の代行「代理権」があります。

なので本人に代わり、「財産管理に関する法律行為」と「身上監護に関する法律行為」を任意後見契約の内容に沿って行います。

あくまでも「任意後見契約」を交わした内容に基づいて行います。

任意後見監督人を解任させたい

任意後見人をチェックするのは、任意後見監督人です。

監督人は人ですから、後見人や親族との相性もあります。

しかも月額で、報酬を支払い続ける存在です。

監督人の怠慢や方針の食い違いから、「解任させたい」と思うこともあるかと思います。

任意後見人の多くは、本人の親族であることが多いからです。

しかし、解任を決定できるのは「家庭裁判所」です。

そして、監督人の「解任申し立て」ができるのは以下の人たちです。

僕

親族でも「後見人になった人」は申し立てをすることができません

後見人は、監督人の解任請求が出来ないからです。

任意後見制度のメリット

任意後見人のメリットは、なんと言っても一番は本人が望む人を選任できる点です。

多くの人は「息子」や「娘」など、信頼できる親族を希望しています。

赤の他人でも、普段から身の回りの世話をしてくれている「信頼できる人」が居れば合意のもとに選任することが出来ます。

逆に法定後見人は、本人ではなく家庭裁判所が選任するので、本人の意思にそぐわない人が選任されたりします。

法定後見人でも、多くの申立人は「親族を希望」しますが、実際には親族が法定後見人になれるケースは2割程度です。

僕

最高裁判所の公表で見ると、親族を法定後見人にできた人の割合は・・

2018年は23.1％

2018年は21.8％でした

約8割が弁護士や司法書士が選任され、報酬の支払いも生じてきます。

弁護士や司法書士とはいえ、他人に権利書や実印などを預けるのは、気が引けます。

また任意後見人は、複数人で共同して本人に代わる「代理」が行えるので、兄弟姉妹でお互いに協力したり、監視し合う働きもあります。

任意後見制度のデメリット

任意後見人には「同意権」と「取消権」がありません。

「代理権」だけがあります。

同じ「後見人」で見ると、「法定後見人」は同意権がありませんが、取消権はあります。

しかし「任意後見人」には、取消権がありません。

では、任意後見人には「取消権」が無いため、どうすることも出来ないのでしょうか。

例えば、判断能力がない本人が、悪徳業者に騙され、住宅リフォームの契約を結んでしまったとします。

その場合でも、任意後見人には「代理権」という権限を発動させることができます。

これは本人に代わって、クーリングオフ制度を利用したり、詐欺や脅迫で契約したと主張したり、消費者契約法違反を主張したりして、争うことができるという意味です。

訴えるなどの行為は、原則本人がしなければなりませんが「代理権」によって、任意後見人が行うことができます。

僕

この手の代理権を発動させるには、任意後見契約書に「紛争処理についての代理権」が書かれている必要があります。

悪徳業者への交渉は、どの弁護士でもできるものではありません。

その点こちらは、「闇金への債務取り消し」に強い弁護士事務所ですので心強い味方になり得ます。

▶▶▶　Duelパートナー法律事務所

まとめ

法定後見人は、多くの場合「親族以外」の人（弁護士や司法書士）が選任されます。

対して任意後見人は、本人と家族の希望する「信頼できる人」と後見人契約を結ぶことができる制度です。

介護施設に入所するにしても、事務的に決められてしまうより、家族で親身になって考えた施設を選ぶ事ができるのは大きなメリットです。

全てではありませんが、頭の固い弁護士に”がんじがらめ”にされ、身動きが取れない親族が沢山いるようです。

今現在、軽度な認知症であれば、まだ任意後見契約を結ぶことができる可能性があります。

一度親族で、話し合われてみてはいかがでしょうか。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

その目安を簡単に掴む方法を、紹介していきます。

筆者

僕も将来空き家になるであろう実家を相続する当事者として、解りやすくまとめてみました

難しい言葉が並ぶ専門書よりは、ざっくりと掴みやすいと思います。

あくまでも、この記事は「ざっくりと掴む」という意味で参考にしてください。

正確なところは、相続に詳しい税理士さんに相談することをお勧めします。

空き家相続の流れ全体の把握には、こちらの記事をご覧ください。

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【実家の空き家を相続したら】査定される不動産価格はどうやって決められる？:土地編

土地の値段は、特殊なものです。

一つの同じ土地なのに、場面によって評価される値段が違うからです。

土地の値段には「一物四価（いちぶつよんか）」と言って、4種類もの評価格があります。

僕

と、色々名前を変えて土地の値段はややこしく付いています。

相続税の「正味の遺産額」を求めるときに使われる「不動産価値」は、路線価で価値を計られます。

僕

「正味の遺産額」とは、簡単に言うと「資産から負債を差し引いた」遺産額です

詳しくはコチラの記事をどうぞ

【空き家になる実家】相続税はどのくらいになるの？

空き家になる実家を相続したとき、まず最初に心配なのは相続税ではないでしょうか。 相続税は各種金融機関、税務署で、相続後10か月以内に支払わないといけません。 一昔前は、相続税と言えば資産家だけの話でした。 しかし2015年の法改正(「相続税...

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路線価とは「この道路に面した土地は、１平方メートルでいくらですよ」という見方を示した土地価格の指標です。

国税庁が毎年7月1日に、更新して決めています。

路線価でみた、土地価格を計算してみます。

【相続する空き家】路線価での土地価格の決められ方

相続という特殊なケースでは、遺産の総額を導き出す必要があります。

そのとき「不動産価格」が解りづらく、遺産額の全体を把握することが難しくなっていませんか。

相続のケースで「不動産価格」のうち「土地価格」は、路線価で求めますので、その手順を書いていきます。

【相続する空き家】1つの道路に面した土地価格を調べる

調べたい物件の１平米あたりの路線価は、国税庁のこちらのページから調べられます。

財産評価基準書｜国税庁

財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達するものについては、それによります。

www.rosenka.nta.go.jp

ページに飛ぶと日本地図が出てくるので、空き家がある都道府県をクリックします。

すると、今度はこんなページになります。

（デザインは変更がかかるかもですが、大まかに「機能や意味合い」は変わらないかと思います)

まず初めに「路線価図」と「評価倍率表」という項目を選択します。

先ずは「路線価図」に、実家があった場合から説明します。

実家の場所が下図の赤枠だったとします。

赤枠の土地に接している道路の上に「245D」と書いてあります。

数字の部分が、この道路に面した土地の1平米あたりの値段を示しています。

単位は千円です。

僕

数字の後ろのアルファベットば、借地にしている時に使う係数とリンクしてます

後でその説明をしていきます。

単純にここまでのデーターで、この土地の価格を出してみます。

と、なりました。

僕

ただし、ここからさらに他の係数を掛けて、詳しく出していきます

その係数が「奥行価格補正率」というものです。

路線価の評価では道路から奥ばった分、評価額が落ちるという性質があります。

それを決まった補正率を掛けて、修正します。

「奥行価格補正率」は国税庁のホームページで確認できます。

奥行価格補正率表（昭45直資3−13・平3課評2−4外・平18課評2−27外改正） ｜国税庁

www.nta.go.jp

土地の地区区分が「ビル街地区」「高度商業地区」「繁華街地区」「普通商業・併用住宅地区」「普通住宅地区」「中小工場地区」「大工場地区」と別れてます。

ここでは「普通住宅地区」の補正率を載せてみます。

ここでも仮に、の例ですが…

この土地の面積が奥行25メートル、幅13.2メートルだったとします。

上の表で見ると「奥行価格補正率」は0.97になります。

僕

242万円以上下がりました

面している道路が複数ある場合の路線価の求め方: 角地

■ ① (正面道路の路線価×奥行価格補正率)

■ ② (側面道路の路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率)

■ ①＋②×面積

これをさっきの土地で出してみますが…

その前に「道路A」と「道路B」のどっちが正面になるかを出します。

両方の道路から
（路線価×奥行価格補正率）
を計算してみて…
数値の大きい方が「正面」となります。

 

■ 「道路A」245千円×1.0(13.2メートルの奥行)
＝245千円
■ 「道路B」250千円×0.97(25メートルの奥行)
＝242.5千円
■ 正面は「道路A」に面している側

よって「側方路線影響加算率」は「道路B」に掛けます。

「側方路線影響加算率」は、さっきの国税庁ホームページで見ていきます。

奥行価格補正率表（昭45直資3−13・平3課評2−4外・平18課評2−27外改正） ｜国税庁

www.nta.go.jp

今回の例では、「普通住宅地区」とします。

（図：国税庁ホームページより）

なので「側方路線影響加算率」は0.03です。

■ ① 245千円×1.0
■ ② 250千円×0.97×0.03
■ ①(245000円)＋②(7275円)×面積(330平方メートル)
＝83,250,750円

となりました。

僕

角地というだけで、イッキに480万以上資産価値が上がりました

面している道路が複数ある場合の路線価の求め方: 正面と裏手

角地ではないが、正面と裏手面がともに道路に面している時、「二方路線影響加算率」という係数を使います。

下図のようなケースです。

土地が「道路A」と「道路B」に接しています。

さっきの角地の時に使った「側方路線影響加算率」を、そのまま「二方路線影響加算率」に置き換えて、計算すればOKです。

土地形状が歪だったり、間口が狭かったり、高低差があったり…

正方形や長方形の土地を「整地」というのに対し、形が複雑な土地を「不整地」と言います。

これにも国税庁のホームページでは、計算方法が示されています。

しかし色々な条件の判定が難しく、もし間違えると…

⚫ 過大評価により、多く税金を払ってしまう

⚫ 過小評価により、過少申告の恐れもある

などの危険があります。

複雑な形状は、土地の相続に強い税理士さんにお願いするのが良いです。

もちろん整地においても、ここで計算して出た価格は参考迄にとどめ、税理士さんにお願いするのが安全です。

評価倍率表の土地価格の求め方

国税庁のホームページから、実家の路線価を調べようにも、路線価が公示されてない土地があります。

その時は「評価倍率」を用いて、土地価格を導き出します。

「国税庁のホームページ」→「日本地図の都道府県をクリック」→「評価倍率表の一般の土地等用」と進みます。

今回は都内の某所を、例に使わせて頂きます。

下図の場合、実家がある地区の「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」の「宅地」の欄に書いてある倍率を確認します。

図の赤マルの「宅地」の項目を見ていきます。

左側に示されている地域の中から、実家の場所を探します。

実家がある地域の「固定資産税評価額に乗じる倍率」の数字を見つけましょう。

下図のケースだと1.2倍となっています。

倍率が分かれば、下の計算式で土地価格を求められます。

固定資産税評価額とは、毎年払っている「固定資産税の課税明細書」に記載されています。

「評価額」または「価格」の欄に書いてある金額です。

実家の土地が借地の場合の土地評価

土地は借りてたんだから、更地にして返して終わりでしょ？
何で借りてた土地を遺産額で計上しなくちゃならないの？

僕

借りてた土地でも「建物を壊して更地にする」時点で相続した事になります

僕

相続すれば、借地でも土地の相続税は、基本的にはかかるんです

！！！

亡くなった親が実家以外に土地を持ち、人に貸していた場合

人に貸している土地を「低地」と言い、借地権と同じく「低地権」があります。

この場合の低地の計算は、こうなります。

借地権割合が60%なら、低地権の割合が40%です。

で、さっきの図の赤枠の土地が「低地」だとして計算すると、こうなります。

路線価がない土地の借地・低地の割合

路線価が示されていない土地は、下図の「評価倍率表」で赤枠の欄から「借地権割合」を拾います。

計算方法はこうです。

路線価の後ろにアルファベットが付いてない場合の借地権割合

下図のように、路線価図でも「路線価」の後ろにアルファベットが書かれてない場合があります。

これは「この地域には借地権の取引慣行がない」とされ、借地権の相続税評価額が0になります。

借地権がないのではなく、相続税での土地の値段を遺産額として計上しなくて良い、という意味です。

借地・低地の計算は、権利金の支払いの有無や、地代が少なかったりすると、また複雑な計算を用いたりします。

僕

土地の評価額の6%以上の地代を払っていた場合、相続税は0になる可能性が高くなったりします

なのでここでは「目安」として参考にし、正確なところは相続関係に強い税理士さんにお願いするのが良いです。

【実家の空き家を相続したら】査定される不動産価格はどうやって決められる？:建物編

次は建物、家屋の評価額について書いて行きます。

建物の評価額は、「固定資産税評価額」がそのままに「建物の評価額」となります。

固定資産税評価額は、「固定資産税の課税明細書」に記載してある「評価額」または「価格」の欄に書いてある金額です。

僕

「課税標準額」ではありません

まとめ

不動産の評価額を弾き出すのは、素人にはとてもへードルが高いです。

歪な形状の土地、借地の場合などなど…

条件が複雑になれば、税理士さんによっても判定が違うケースが多くあるようです。

それでも条件が単純な土地であれば、ある程度は目安を導き出す事もできるのが解ったと思います。

借地の場合、権利金は払ったのか？

地代は幾らなのか？を、前もって抑える事も大切です。

将来訪れる「相続に関わるお金」をある程度掴んでおくことで、自分たちの生活設計にも役立つと思います。

正確な金額を掴む場面では、やはりプロの税理士さんに委ねるのが1番です。

ちなみに、税理士費用は基本が概ね「相続した財産の1%前後」が相場のようです。

ただ、申告期限が迫ってたり、土地評価計算などは「加算報酬」として、別途支払いが生じる事が多いようです。

それらを見越しても、税理士への以来は早い方が良いのは間違えありません。

税理士費用を安く抑えるには、こちらのサービスがお薦めです。

▶▶▶　【無料】税理士紹介 （税理士への相談は有料です）

今回も最後までお読み頂き、ありがとうございました。

相続税は各種金融機関、税務署で、相続後10か月以内に支払わないといけません。

この記事では空き家を相続した場合、相続税がどれくらいになるのか、その仕組みと計算方法をざっくり書いています。

相続税は様々なケースに応じて、きめ細かくルールが枝分かれしています。

相続税の全体像を掴むのは至難の業ですが、この記事では「空き家相続」に特化していますので、比較的掴みやすいと思います。

また細部の話を伝えるために、全体の話をしなくてはならない事があります。

僕

ちょっと空き家相続の話とズレてない？？

と感じる部分もあるかもですが、話を外枠から細部に切り込むためです。

「空き家の相続、全般」の話はこちらの記事にまとめてます。

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【実家の空き家を相続したら】相続税の概要をおさえよう

空き家を相続したら、相続税を納めなくてはなりません。

相続税を納める人は相続した人、つまり「相続人」です。

相続税を考える前に、自分はどれくらいの割合の相続を受けるのか、を解らないといけません。

相続人は自分を含め、何人いるのか把握しておきましょう。

相続順位を知っておこう

相続人には順位があります。それを相続順位と言います。

例を挙げると、亡くなった人が「Aさん」だとして、「Aさん」には妻と長男、次男、長女がいたとします。

僕

相続の話では、亡くなった人を「被相続人」と言います

配偶者は順位に変動なく、常に相続人の権利があります。

そして、第一順位は子供たちです。

一般的に、相続順位は次のようになっています。

上の家族の例の場合・・

子供たち全員、もしくは誰か一人でも相続を受けた場合、第二順位と第三順位の人は相続人にはなりません。

第一順位の人が亡くなっている場合は、第二順位に移るんじゃなく、亡くなっている人の子供が第一順位になります。

これを「代襲相続（だいしゅうそうぞく）」と言います。

このように、本来相続人となるはずの人が亡くなっている時は、その子供（被相続人の孫）が、代わりに相続できます。

下の表では、「〇」が付いている人が、第一順位相続人となります。

被相続人の孫は、長男の「代襲相続人」となって、長男がもらえるはずの相続額と同額をもらえます。

この表であるように死亡した長男の嫁は、相続人となりません。

代襲相続は、「直系卑属（ちょっけいひぞく）」に継承されるからです。

直系卑属（ちょっけいひぞく）とは

■　「直系」・・「先祖から子孫へ」血つながりの縦ライン

（養子縁組を交わした親子も「直系」です）

■　「卑属」・・自分より下の世代　　つまり子孫

 

僕

なので・・

「直系卑属」とは、自分より下の世代の「血つながりの人（血液的にも・法律的にも）」です。

嫁は血つながりでないので、直系卑属ではありません。

「第一順位の子供はいたけど、死亡している」という場合、代襲相続人に相続が移ることは解りました。

初めから子供がいなかったら？

そのときの相続人は第二順位、「故人の親」へと移ります。

僕

故人の親が亡くなっているときは？

これも代襲相続で、生きていれば「故人の親の親」となるんですが、そんなケースはほぼありません。

そうなると第三順位、「故人の兄弟」が相続人となります。

故人の兄弟が亡くなっているときも？

第三順位にも、代襲相続人があり、故人から見て「甥や姪」が相続人になります。

遺産相続の取り分割合い【法定相続分】を知っておこう

相続人が複数いる場合、故人との関係によって、割合いが法律で決まっています。

しかし、それは相続人同士で、もめたりトラブルになったとき、裁判などで示す基準として使われるためにあります。

なので、相続人同士で話し合い、みんなが「合意」すれば、法定相続分通りでなくても良いわけです。

これを「相続分割協議」と言い、通常は「相続分割協議書」を作ります。

僕

「遺言書」がある場合、法定相続分とは関係なく、遺言に従います

法定相続分はどのようになっているか、参考にもなるので見てみましょう。

被相続人（故人）に、配偶者がいる場合の例です。

僕

でも多くの空き家を相続する人は、配偶者が既に亡くなっている人が多いでしょ？

僕

そうですね、”配偶者が認知症などで、施設に入るので空き家になる”って人も少なくないですが、配偶者がいないケースが多いと思います

配偶者がいない場合、の法定相続分はこうなります。

相続税の税率と控除を知っておこう

受け取る遺産額に応じて、支払う税率と控除額が決まっています。

1人あたりの受け取り額に応じて、上の表のような税率と控除額とになります。

基礎控除額を知っておこう？

多くの空き家になる実家の場合、「小規模宅地等の特例」が使えません。

ただし相続税の場合は「基礎控除」というものがあります。

基礎控除額は、下のように計算します。

例えば…

父親は5年前に亡くなっていて、今回実家で一人暮らしをしていた母親が亡くなったとします。

第一順位の子供たち３人が相続人だったら、下のように計算します。

僕

この場合

相続人が相続する財産が、4,800万までなら相続税はかかりません

控除額4,800万を超えたら、超えた差額の金額に対して税金がかかります。

正味の遺産額はいくらか？

僕

「基礎控除額を上回るか否かを見る遺産額」と言うのは正味の遺産額です

正味の遺産額とは…
財産から借金などを差し引いて、手元に残る税金がかかる財産です。

僕

税金がかかる財産なので、相続税を払います

 ▼▼▼▼▼

では、それぞれの項目を簡単に解説します。

財産(資産)とは
■預貯金
■現金
■株券
■お金に変えられる遺品
■不動産
■などなど…

僕

不動産の評価額については、こちらの記事を参考にしてみてください

【空き家物件相続】実家の不動産価格を知りたい！

この記事では、将来空き家なる実家を相続した場合、その評価額はどれくらいになるのか？ その目安を簡単に掴む方法を、紹介していきます。 難しい言葉が並ぶ専門書よりは、ざっくりと掴みやすいと思います。 あくまでも、この記事は「ざっくりと掴む」とい...

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僕

では例を出して、見ていきますね。

このケースでの「正味の遺産額」を出してみます。

なので相続税がかかる金額は、

★課税対象額

10900万－4800万＝6,100万

僕

6,100万円に対して、相続税がかかります

ではこれを遺産分割協議で、このように分けることになったとします。

それぞれの相続税を見てます。

僕

20万しか安くならないなら、100万多く受け取った方が得です

あと、ここに出てくる不動産の価格は、実際に売買できる価格ではありません。

僕

不動産が本当に価値があって、売ったり運用したりできるなら良いのですが・・

売れない、貸せない、の負動産だとしたら相続税でも足かせにもなり、今後の管理費や固定資産税でも、負担が続きます。

土地は現金のように価値を分けるのが難しく、とりあえず共有相続財産として複数人で持ち合うことも可能です。

しかし不動産の共有財産は、あとでトラブルの元となるケースが多いので、よく話し合いましょう。

相続時には実際の売買価格出なく、路線価で計算します。

詳しくはこちらの記事を参考にしてください。

【空き家物件相続】実家の不動産価格を知りたい！

この記事では、将来空き家なる実家を相続した場合、その評価額はどれくらいになるのか？ その目安を簡単に掴む方法を、紹介していきます。 難しい言葉が並ぶ専門書よりは、ざっくりと掴みやすいと思います。 あくまでも、この記事は「ざっくりと掴む」とい...

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売りにくい不動産は、その手の物件に強い業者に相談すると良いです。

ここは一括査定を、無料で試せるサイトです。

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まとめ

相続税は申告を間違えると余分に払ってしまったり、逆に過少申告になってしまったりと、大きなお金が動くのでミスなくやりたいところです。

今回の記事は、ざっくり税額の予想をつける意味で参考にして、正確なところは税理士さんにお願いするのがベストです。

税理士費用は、およそ相続額の１％が相場と言われています。

僕

相続人数が多かったり、期限が迫っていたり、土地の評価額を算出してもらったりすると、追加で料金がかかることが多いです

そこで最後に、税理士費用を少しでも安く抑えるための、お薦めサービスを２つ紹介します。

一つは、何度でも税理士さんに相談できる環境で、「自分で相続税申告書」を作成できるサイトです。

料金は69,000円ですが、税理士報酬に比べると桁違いに安いです。

▶▶▶　自分で簡単に相続税申告書を作成。申告の難易度をまずはWEB診断。【better相続】

そしてもう一つ、「税理士さんにお願いしたい！」という人は、税理士選びに失敗しないよう、下のサイトがお薦めです。

▶▶▶　【無料】税理士紹介 （税理士への相談は有料です）

P.S.

記事の本質が「空き家になった不動産の相続」というものでしたが、記事を書いているうちに、ざっくりと全体像を書かないと難しいと気づきました。

本来の「空き家相続」のケースでは、あまり起こらないケースまで書いてしまいました。

ざっくりとでも相続税のこと、伝わりましたでしょうか。

「空き家相続とは関係ない」ついでにもう１つ。

配偶者の相続税控除額は「配偶者控除」といって、手厚くなっています。

➀配偶者の法定相続分

➁1億6,000万円

➀と➁のどちらか多い方が、配偶者が控除を受けられます。

僕

相続額が1億円なら➁が適用され

僕

相続額が2億円、法定相続分が3億円なら➀が適用され、無税になります。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

一見「実家の空き家を相続放棄」すれば、メリットのない物件を手放し、解放されると思われがちですが、そうならないケースか続出してます。

僕

もちろん、自分が相続放棄しても、兄弟などが相続してくれるのなら、特に問題はありません。

この記事では、空き家となる実家の相続を、自分も含めて誰もいないケースで起こることを、説明していきます。

僕

前提として自分が第一順位の相続人だったとして書いていきます

結論から言って、どうしても負の物件を相続したくないのなら、仕方ありませんが「相続放棄はあまり得策ではない」というのがこの記事のゴールです。

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今回はこれらについて、解説していきます。

これらを全て網羅するには、1冊の本になるくらいの文字量が必要です。

それぞれ自分の事情に当てはめるなら、やはり専門家に相談することをお勧めします。

ただ、この記事を最後まで読むと、ざっくりとした概要が解ります。

前提として、次の5つは頭に入れておきましょう。

【実家の空き家物件】相続放棄で、親族に迷惑がかかりトラブルも

親が亡くなり、残された実家の不動産は空き家になるとします。

実家の物件は買い手もつかなそうだし、相続は放棄してしまおう…

そんな場合は、自分の他の親族が新たな「相続人」に繰り上がってしまいます。

相続人には、相続する権利の順位が決まっています。

空き家問題では多くの場合、第二順位の「親の親」は亡くなっているケースが多いので、「親の兄弟」に相続権が移ります。

または自分の兄弟です。

自分の兄弟や親の兄弟が疎遠の場合、連絡手段が難しく、あとで知られてトラブルになる事が起こってます。

相続放棄するのであれば、このあたりも理解して、きちんと連絡をすることが大切です。

また、亡くなった人に離婚歴があり、前妻や前夫の間に子供がいれば、その子供も相続人の権利があります。

その子供が前妻や前夫と暮らし、新しい父や母ができ、新しい父や母がの養子となってもです。

僕

特別養子縁組をした場合は、相続人にはなりませんが、ほとんどのケースは一般養子縁組です。

一般養子縁組は、実親の相続権があります。

【実家の空き家物件】相続放棄しても、管理責任が付いてまわる

苦労して必要書類を作り、家庭裁判所に「相続放棄」の申し立てを行い、認められたとします。

これで実家の空き家問題から解放された、と言う訳にはならないのが普通です。

僕

つまり、こう言うことです

次の相続人とは、相続順位が後ろの人が繰り上がって相続人となった場合です。

誰も相続したくないって、みんな「相続放棄」したらどうなるの？

その場合は、家庭裁判所が「相続財産管理人」を選任します。

相続財産管理人は弁護士などが選任される事が多いです。

そして相続財産は清算され、残った物件などが国に収められるという流れが法律で決まっています。

ポイントなのは、「相続財産管理人」が決まり、管理が始められるようになるまで、相続放棄した人が、自分の物と同様に、管理責任を負わないといけないという事です。

しかし実際には、このような流れにスムーズに流れる事はほとんどないのが現実です。

何故かと言うと、家庭裁判所が誰かを「相続財産管理人」に選任するには、誰かが家庭裁判所に選任請求しなくてはなりません。

「選任申立て」

選任された「相続財産管理人」も業務で引き受けるので、費用がかかります。

「予納金  50万～100万を家庭裁判所に一括支払い」

それを支払うのは、結局家庭裁判所に請求した人になります。

裁判所に請求するのは、「早く相続財産管理人が決まって欲しい」と思ってる人しかいません。

つまり請求者はほぼ、相続放棄をした人になります。

結局、相続放棄した人は「相続財産管理人」が決まるまで、管理責任を負い、ようやく決まったとしても、「相続財産管理人」に費用を払うことになります。

さらに問題があります。

法律では「相続財産管理人が空き家の土地を国に収める」となっていますが、実際にはそれも簡単にはいかないケースが殆どのようです。

つまり国も「売れない土地はいらない」となるからです。

「実状では相続放棄された不動産の、1割程度しか国庫に返納されないようです」

いつまでも返納できない不動産の管理には、相続財産管理人への管理費用を継続して支払う可能性もあります。

結局、苦労して「相続財産管理人」まで選任にこぎつけたのに、いつまでも「相続財産管理人」に管理代金を払い続けることになるかもです。

「これなら、相続して固定資産税を払い続けた方が安くついた！」なんて事になりかねません。

【実家の空き家物件】固定資産税の支払い義務が生じる場合がある

実家の空き家を相続放棄したのに、固定資産税の支払わなくてはならないケースがあります。

それはタイミング、時期によって起こる事です。

固定資産税は、本来「相続放棄した人」にはかからない物です。

それがタイミングが悪いと、相続放棄した後も支払い義務が生じてしまいます。

ここで、固定資産税について前置きしておきます。

変な話ですが、そういうルールのようです。

もし、被相続人（親など）が亡くなったのが、11月15日だとします。

すると本来、熟慮期間は3ヶ月あるので、2月14日まで、相続放棄をするか否かを決めれば良いのですが。

2月14日に「相続放棄」を認められても、1月1時点で、事務的に相続人の名前が課税台帳に載ってしまってるんです。

それで固定資産税の支払い義務が、生じてしまいます。

これを「課税台帳主義」と言います。

過去の裁判の判例を見ても、この課税台帳主義は覆せないようです。

あとで相続財産管理人などに請求できるという法律もありますが、実際のところ難しいようです。

【実家の空き家物件】相続放棄をすると、家財道具から物件まで手を出せない

実家の不動産屋を相続放棄すると、故人の財産を好き勝手に処分したり、持ち出す権利もなくなります。

前述した「前提として知っておくべき5つのこと」でも書いたように…

相続放棄をする前に、家財道具の持ち出しや建物の処分や改装など行うと、「相続放棄の意志がない」と判断されます。

ただ、思い出の写真やアルバム、資産価値のない形見などは、持ち出すことは問題ないとされてます。

問題なのは「資産価値があるもの」なので、ゴミを捨てるのは大丈夫ですが、資産価値がありそうな洋服や家電製品、バッグ、骨董品などは、処分や持ち出しは出来ません。

つまり、相続財産管理人が専任されるまでは、遺品整理もままならないのです。

とは言え、どうしてもの場合、「財産目録」を付けて、写真を取っておくなどする方法もありますが、専門家に相談した上で行うのが良いです。

また空き家物件は、相続放棄後も管理責任が付いてまわります。

その為、保存行為は認められています。

僕

過去の判例から葬祭費も、相続財産の中から支払っても「相続の意志あり」と見なされることはないとなってます

まとめ

これまで相続放棄の仕組みについて、ざっくりと書きました。

空き家になった実家の責任から、完全に免れるのは困難な道のりが待っている事が解ります。

相続放棄は、故人の多額の借金を回避するためなら、仕方がないと思います。

でも「価値のない不動産だから」という理由だけで、相続放棄するのはリスキーな選択だと思います。

土地の価値は普遍的なもの？

土地の価値は、時代によって変わります。

貧富の差が激しいアメリカの話ですが、昔はバスや地下鉄の駅の周辺の地価は高いものでした。

しかし移民が増え、経済格差が広がると富裕層は、交通アクセスの悪い郊外や、丘の上に住宅を建て始めました。

車を持てない貧困層が、近寄れない場所だからです。

そうして駅周辺の地価は下落し、「アクセスが不便な場所」は高騰しました。

これはアメリカの話ですが、日本でも格差社会は色濃くなってます。

また、昨今の新型コロナウィルスの影響で、リモートワークが急速に進みました。

どこにいても、仕事が出来るという人々が急速に増えたことになります。

その人たちは、高い家賃を払って都会に住む意味も無くなりました。

もしかしたら、今まで見向きもされなかった土地が、注目を集めることもあるかもしれません。

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今回も最後までお読み頂き、ありがとうございます。

本記事の参考元サイト

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空き家を相続放棄した場合の管理責任・保存義務

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「相続することになったものの、財産よりも借金のほうが多い…」 「親の死後、郵送で受任通知と書かれた書類が届き債務が発覚！私が支払い義務を継ぐことに…」 「相続開始の通知が来たものの、故人は多額の借入れの保証人だった」 &nbs

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妻は初めから乗り気じゃないのに、僕が営業マンのセールストークに乗せられた形です。

アホでした・・

太陽光パネルを取り付けて、電気代を安く抑えたい！将来、老後の生活が少しでも楽になるかもしれない！

そう思って、盲目に突き進んでしまったんです。

我家の太陽光パネルシステムが稼働して1年になるので、実際にどれくらいの節約になったのか検証してみたんです。。

そして・・

結果は我が家にとって、とても残念なものでした。

今回の記事では、恥をしのいで我が家の電気代と失敗談を包み隠さず公表して、なぜ失敗したのかについても書いていこうと思います。

ここであれなんですが、この記事は太陽光発電を否定する物ではありません。

抑えるべきポイントを外さなければ、家計を助ける大変便利な物なので、これから導入を考えている人に参考になればと記事にします。

【太陽光発電】設置後の我が家の「電気代公表」

太陽光パネル設置の時期は、一昨年の8月でした。

太陽光発電システム導入しました！　2018年参入でメリットはどれくらい？

この記事はの続編です。 ここの上の記事でもかきましたが、今回は太陽光パネル設置でエコキュートの設置がサービスとなるキャンペーンの買い物でした。 しかし我が家はもともとエコキュートでしたので、新しいものに無償交換というサービスになりました。 ...

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そして市町村の許可を待つこと約半年、やっと申請が通り稼働できるようになりました。

我が家の太陽光パネルの稼働は、去年の3月からでした。

結論から言うと、「設置前の電気代」と「設置後の電気代＋ローン月額－売電金額」を比べたら「設置前の電気代」の方が安かったんです！！

毎月引き落とされる電気代だけで見れば、下の表の通り年間で7万8千円の節約が出来ています。

我が家はたまたまお得な電力プランなので、太陽光パネル設置前から電気代も安くはなっていますが・・

これに売電（発電後、余った電気を電力会社に売る制度）で、入金される金額を計上するとこうなります。

太陽光パネルを導入することで、年間20万円も電気代が浮きました。

しかし問題はローン返済額です。

我が家では太陽光パネル導入のローン返済に、毎月22,000円を支払っています。

年間にすると、264,000円です。

つまり太陽光パネル導入前の電気代より、年間で56,000円も高い出費になってしまっているんです。

太陽光パネルを導入すると、間違いなく電気代は大きく節約できます。

とは言え導入料金を出来る限り抑えないと、結局足が出てしまいます。

設置前は業者に綿密なシュミレーションを見せてもらい、説明では「黒字」になるはずでした。

しかしウチの場合は、そうはなりませんでした。

もちろん、晴れが多い少ないとか、天候に左右されるので、毎年同じようなプラスマイナスがでるわけではありません

【太陽光発電】我が家の失敗要因２つ

それでは僕が失敗したと考える要因を2つ、恥を承知で明かしていきます。

① 太陽光発電設置代金が高かった

そもそも今回ソーラーシステムを導入するきっかけは、営業電話から始まりました。

ウチはホイホイこの手の電話に出ることはないんですが、何故かこの時は出てしまったんです。

内容はエコキュートのタンクの取り替えが、お得にできると言う物でした。

ウチのエコキュートは大分古くなっていたのと、タンク容量が小さくて不便を感じていたところでした。

それで話に興味を持ったんですが、よくよく聞くと「当社でソーラーパネルを付けてもらうと、エコキュートのタンクを大容量のものにタダで交換してくれる」と言うことでした。

それで興味を持ってしまい、後日営業マンを招くことになったんです。

約束の日、営業マンが来るんですが、とても感じの良い人で、アホな僕はその人を信じ切ってしまいます。

ただ、自分たちの希望も伝えて、値段も初めは折り合わず、見積もりは4〜5回くらい組み直ししてもらったり、紆余曲折を繰り返して最終的に次の値段で落ち着きました。

350万

ソーラーパネルは全部で27枚、Panasonic製の物でした。

それと蓄電池と、液晶モニターが壁に固定式のものと移動式のもの。

今思えば、バカみたいに高い買い物でした。

ローンの金利は2,2°%なので、今検証してもこれはソーラーローンとしては妥当な金利だったと思います。

業者の見積もりを鵜呑みにした

営業マンの話では、電気代の節約分と売電の利益で、ローン代は賄えると言う話でした。

しかし前述したように、賄えませんでした。

平均して月々4,600円ほど足が出てしまいます。

当たり前ですが、節電額と売電額の試算は業者の希望的観測に過ぎません。

こちらは27枚のソーラーパネルがどれくらい発電してくれて、どれくらいの売電をしてくれるのか検討もつかず、信じてしまいました。

さらにローンは、15年で組んでしまったんです。

これが更に最悪の判断でした。

売電はウチの場合、1kW26円の単価で売却できるんですが、その単価での売却は10年で終了です。

それ以降はまだ未知数で、8円から10円と見られています。

つまり10年経過から5年間は、更に負担が重くのしかかります。

② 業者を1社だけで、交渉していた

こんな高いソーラーシステムを導入してしまった、一番の原因は僕がアホなこと。

次は、一つの業者にしか話を聞かなかったことです。

リフォームでも中古車の下取りでも、今は相見積もりをとって検討するのが当たり前なのに…

A社、B社、C社から相見積もりをすることで、競争原理が働き、値引き幅や新たな妥協案が引き出せやすくなります。

業者が自ら絶対言わないであろう、デメリットも競合中の業者から「専門的な意見」として聞き出せるのもメリットです。

今、ここが一番後悔しているポイントです。

太陽光発電で失敗しない為に絶対した方が良いこと

こんな失敗をした身から、過去の自分にアドバイスするとしたら、どんなことがあるか考えてみました。

月々のローン支払額は、設置前の電気代の金額を上回らないようにする

まず一にもニにもソーラーシステム全体の予算を徹底的に安くすることです。

ただ、パネルを減らして、発電量を抑えてしまっては、元も子もありません。

費用対効果を最大限にすることが一番で、これは1社と交渉していては、絶対に拉致が開かないです。

目安としては、今の電気代の年間額を月平均で出して、その額を上回らないように、月々のローンを組むことです。

僕の場合は、導入以前の年間の電気代が193,000円なので、月平均は16,000円です。

ローンの月々の支払額を16,000円に収めるべきでした。

あと、可能であればローン期間は10年で収めると、10年後に売電単価が変わっても心配ありません。

太陽光発電の業者は複数交渉して相見積もりをする

業者は相見積もりをしましょう。

相見積もりをすると、しばらくは休みの日は様々な業者と顔を突き合わせる事が多くなりますが、ここは踏ん張りどころです。

断りやすく、騙されない優良業者と出会うために

相見積もりと言っても、質の悪い業者を並べていくら煮詰めたところで満足いく結果を得られません。

また、「相見積もりをさせて貰います」と伝えると、あからさまに不快感を表す営業マンもいます。

リフォーム業社で、そんな経験をしたことがあります

また相見積もりをするので、1社以外は断らないと行けません。

熱心にアドバイスをくれた営業マンに「お断り」を伝えるのが苦手な人もいると思います。

それらをみんな解決してくれるのが、「一括見積りサイト」です。

この手のサイトに登録している業者は、サイトの審査もあるので、悪徳業者に出くわす可能性は低いです。

またサイト側は、契約に至った業者からマージンを受け取るので、私たちユーザーからお金を貰うことはありません。

一括見積サイトは「無料」がスタンダードです。

登録されている業者は、初めから「相見積もりされている」ことを承知しているので、断るのも簡単です。

僕はリフォームや車の下取りには、こういう「無料の一括見積りサイト」を使うのに、本当、後悔しています。

僕

僕がお薦めするのは日本マーケティングリサーチ機関の調査で

「安心感」「利用後満足度」「見積価格満足度」の３部門で1位を獲得した

タイナビさんです。

興味があれば、ホームページを覗いてみてください。

公式ホームページ・・もちろん利用は無料です。

▶▶▶【タイナビ】約１分で見積り完了！太陽光発電一括見積り！

まとめ

ここまで僕の失敗談にお付き合い頂き、ありがとうございます。

繰り返しますが、太陽光発電導入を否定するつもりはありません。

我が家でも老後の年金生活を考えれば、少しは家計が助かるかな？と考えています。

ローンと合わせて考えれば、損した気持ちはありますが、ローン返済期間は仕事もできるのでなんとかなります。

老後の年金頼りの生活に入った時、災害で長期の停電になった時、ソーラーシステムがあって良かったと思える日が来るとは思っています。

今回の記事が少しでも参考になれば、嬉しいです。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

永遠のテーマとも言われているし、結局は人によるわけですからね。

ここの記事にたどり着いた方は、迷っているとは言え「家の購入」を頭の片隅に浮かべている人ではないでしょうか？

「賃貸」「購入」のメリット・デメリットについては、知っておいても良いかもしれません。

住宅購入のアドバイス本を見ると、多くの本には「本当にあなたは家を買う必要性はありますか？」という問いかけがあります。

これは「住宅は幸せを実現させるための手段でしかない」という事を言っています。

家を買うとなると、そこを忘れて「住宅購入が目的」になる人が多いそうなのです。

今回はそんな事にも参考になればと、記事にしていきます。

老後の住宅  持ち家or賃貸は人による

冒頭でもお話したように、「持ち家か賃貸か」はその人、その家族によります。

ここで世間でよく言われる、両派の意見を見ていきます。

持ち家派の主張

持ち家派の主張は色々ですが、以下の3つが代表的なものです。

それぞれを少し斜めに見ながら、検証したいと思います。

資産になる

持ち家はローンを払い終われば「資産になる」という意見です。

しかし賃貸派の方からすれば、住宅は「資産じゃなくて負債だ」という意見もあります。

「金持ち父さん貧乏父さん」の著者、ロバート・キヨサキによれば、「資産」とはお金を生み出すもの。

この意見に添えば、投資目的の住宅（地価が上がるなど）なら資産だけど、住むための住宅なら負債になるという考えです。

でも、こんなことも考えられます。

何が大きな買い物や事業、投資をしようとした時、持ち家があればそれを「担保」にすることが出来ます。

管理人

うーん・・

でもこれは、多くの人にとって現実味がない話ですよね

30歳のときに35年ローンを組んで、65歳に完済したとします。

これから年金生活に入ろうとしてる人が、やっと払い終わった家を担保に、何か新しい事業や投資を始めるでしょうか？

ましてや築35年の住宅やマンションが、どれほどの資産価値を持ってるのかも疑問です。

よほどの一等地であったり、交通環境が整い将来的に土地価格が高騰するような場所なら別ですが、「持ち家は資産」と言うのは難しい時代になるのではないでしょうか。

管理人

これからマスマス空き家問題も深刻化するし・・

住宅費が軽くなる

持ち家の場合、ローンを完済した後は間違いなく住宅費は軽くなります。

固定資産税や、古くなった部分のメンテナンス費用、火災保険の更新くらいです。

近年に見る異常気象は、今までの常識を超えていますね。

もし老後に台風で屋根が破損し、雨漏りをするようになったとしても、大規模工事の費用負担は自分たちです。

火災保険に入っているけど、地震や水害、風災、他人の家を巻き込んでしまった場合の補償に対応してないなら、この先はそれら保証の対応も考えておいた方が安心です。

管理人

その点、賃貸なら大家さんに任せるか引越しも出来ますね

好きにいじれる

これは持ち家の、醍醐味でもあります。

建築基準法や近所迷惑のかからない範囲で、どこをどうしようとこちらの好き勝手にリノベーションすることが出来ます。

定年後にやってみたかった趣味を活かせる部屋を作ったり、老後の不自由な身体を見据えて使いやすくリノベーションしても良いし、とにかく自分たち好みに改築できるのが魅力です。

最近では中古物件を買って、自分好みにリノベーションするのが流行っています。

持ち家は何も新築ばかりが、良いわけではありません。

一昔前、都心に家を買えないサラリーマンは、「距離に妥協」して家を買いました。

長い通勤時間をかけて会社に通うとなると、家を空ける時間が長くなります。

それは家を守り、子育てをしてくれる専業主婦がいたからこそ家庭はまわっていました。

時代が変わり、今は共働き家庭がスタンダードです。

「距離に妥協」していては、子育てや家事がまわらなくなります。

そこで今は「築年数に妥協」するようになりました。

ただ中古マンションの場合、共有部分のリフォームは区分所有者（他の住人）の意向にも左右されるので、築年数が古い物件は買う前の見極めが必要です。

生活パターンの変化のタイミング、中古物件購入時のタイミング、または老後を見据えて、とさまざまなキッカケはありますが、「完全自分仕様」にできるのが、持ち家の醍醐味です。

賃貸派の主張

賃貸派の意見はどうでしょうか。

ここでは住宅を購入する経済力もあるけど、敢えて賃貸にこだわる人の意見を拾ってみます。

賃貸住宅の魅力は、身軽に転移ができることですね。それを前提にあげていくと次の3つでしょうか。

こちら意見も同じように、検証してみます。

住宅費も環境も新環境に合わせられる

持ち家の一番のリスクが家の転居が難しいことに対して、賃貸は身軽に転宅ができる事ですね。

近隣のトラブルや環境の変化…

長い人生の間には、どんなハプニングが起こるか解りません。

もし不足の事態があって収入が激減したら、それに見合った賃貸物件に引っ越せば良いです。

持ち家の場合は、そう簡単にはいきません。

仕事場が変わっても、近くに住まいを変えれば満員電車の通勤からも逃れることができます。

そんな身軽さが、賃貸の最大のメリットだと思います。

決まった家賃、諸経費以外の負担は考えなくて良い

持ち家の場合、長く住んでいると様々な不具合が出てきます。

水回りの不具合や、テレビアンテナ、異常気象や災害による外壁や屋根、雨漏りなどなど。

持ち家では定期的に外壁の塗り替え（外壁の痛みを補修）、水回りから電気系統のトラブルもすべて費用は自分持ちです。

賃貸なら基本的に、大家さんが引き受けてくれます。

どうしてもメンテナンスや改修工事が行われないようなら、さっさと出て行っても良いので賃貸はやはり気楽です。

家賃以外の諸経費とは、入居時の敷金・礼金（保証金）、カギ交換料や火災保険料、定期的な更新料などがあげられます。

近隣住民との濃密な付き合いをする必要がない

僕は仕事がら、全国様々な地域に賃貸住宅を借りて住んだことがあります。

大抵の場合、賃貸の入居者は自治会費もないし、自治会の集まりに参加もしないし役も回って来ません。

もしかしたら、地域によっては自治会に参加しなくちゃいけない場所もあるのかもですが、かなり少数だと思います。

もちろん個人的に、近所付き合いをするのは自由です。

ほど良い距離感で、近所付き合いをするのはとても良いことです。

ただ「義務」という意味では、その必要がありません。

持ち家を持つと自治会の参加は、ほぼ義務付けられ持ち回りで班長などの役が回ってきます。

町内のごみ清掃や、町内祭り、町内運動会などの参加が求められます。

マンションでも区分所有者は、管理組合などの役員を持ち回ります。

でも賃貸物件の入居者なら、その必要がありません。

それぞれの主張を「批判的」に見ているポイントは？

次は、持ち家派が「賃貸のここが不安」という項目。

賃貸派が「持ち家のここが不安」という項目をそれぞれ見ていきます。

持ち家派・・老後は賃貸に入居しにくくなるんじゃないか？

持ち家派の人が、賃貸に対して持つネガティブなイメージは「老後（年金生活）になってからだと、引っ越すにも賃貸に入居できにくいんじゃないか？」という点。

賃貸の魅力は、何かあればそそくさと引っ越して新たな環境で再スタートができる身軽さにありました。

しかし歳を取ると「賃貸住宅に入居しにくくなる」「部屋を貸してくれなくなる」なんて話も確かに聞いたことはあります。

これは本当か？というと、「ある意味本当」で「ある意味ウソ」です。

事実、老人に部屋を貸したがらない大家さんもいます。

老人は健康リスクが高まり、万が一アパートで孤独死などされては処理に困るからです。

そんなことから、お年寄りの入居を拒む大家さんもいるのは事実です。

しかし手広くオーナー業を営んで経験値も豊富な大家さんは、このような事の処理にも手馴れています。

「部屋を空けておくよりは、誰であろうと入居してもらった方が良い」というプロ志向で考えるため、お年寄りでも外国人でもどんどん入居させます。

これからの人口減少を考えると、賃貸経営も難しくなることが予想されるのでお年寄りを受け入れてくれる賃貸が無くなることはないはずです。

管理人

お年寄りになったからと言って、どこも賃貸契約を断られるというわけではなさそうです。

でも現役時代より、転移先の選択肢が狭まるのはありそうですね

持ち家派・・老後に家賃や数年ごとの更新料を払い続けるのが難しいんじゃないか？

そもそも論ですが、老後（年金生活）になると月々の家賃や、2～3年毎に払う更新料とか払い続けることができるのか？という不安があります。

定年した後も、仕事を続けて家賃を払い続けることは可能です。

でも多くの人は、いつかは年金だけで生活を送ることになります。

その時に家賃を支払い続けながら、生活するのは大変になるでしょう。

年金額は「住宅費」を除いて、最低限の生活を送れる程度の額に設定されているからです。

年金生活に入るまでに、家賃を払えるだけの蓄えを作る必要があります。

蓄えと言っても・・

いつまで生きるか解らないし、家賃5万円なら1年で60万。

20年分なら1,200万にもなります。

住宅費だけで1,200万！

これに更新料も合わせると凄いことになります

賃貸のデメリットは、老後（年金生活）になってからが大きいですね

賃貸派・・ローンと土地に縛られた人生になるんじゃないか？

ほとんどの人にとって、持ち家は人生で一番の高価な買い物。

夢のマイホームを手に入れる代わりに、30年前後の長い期間、ローンに縛られることになります。

環境やご近所さんという土地にも縛られます。

30年と言うのは一般例ですが、そんな長い間、何も波風が立たない人生なら良いですが、何があるか解りません。

住宅ローンがあるために、どんなことがあっても今の会社にしがみつくしかない現実。

なんか窮屈に感じますね。

賃貸も家賃の滞納は、家を追い出されてしまいますが、持ち家だって同じです。

住宅ローンが滞ると、滞納が始まってからわずか数ヶ月で大変な流れが待ってます。

競売開始決定通知書が届いたら、次に打つ手は？　自己破産するとどんな事が待っているの？

ある、お悩み相談のサイトで住宅ローン滞納の、こんな相談が投稿されていました。 「勤めていた会社を辞めてしまい、住宅ローンを滞納し始めた。 先週、競売開始決定通知書が届き、なかば諦めている。自己破産した方がいいのか」 深刻な状況です。 この時...

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人生の半ばで起こるのは、病気や倒産、事故や解雇など悪いことばかりではありません。

勿論このような悪いことが起こると、ローンの返済が厳しくなるので誰もが避けたい案件です。

人生の半ばで「自分が本当にやりたかった事に（仕事に）挑戦したい！」と思っても、住宅ローンがあるとなかなか決心がつきません。

人生の半ばで「何かに挑戦したくなる」のは、本来は良いことなのに・・。

一度しかない人生なのに、湧いてきた情熱を打ち消し断念せざるを得なかった人も少なくないはずです。

確かに知恵も備わって、一番活力あふれる年代に住宅ローンの鎖に縛られるって勿体ない気がしますね

賃貸派・・住み続ければ家は古くなる　賃貸なら最新デザインに住み替え可能

どんな物件でも、築年数が古くなれば色々な不具合がでてきますし、家のデザインや仕様が時代遅れになってきます。

そこで賃貸なら、最新の住宅に住み替えることが出来ます。

賃貸派から見れば、この辺りが優位に感じるかもしれませんが、持ち家派から見てはどうでしょうか。デメリットに見るでしょうか。

持ち家派は、住み慣れてしまえばデザインや様式が古くても時代遅れでも、あまり気になりません。

住み慣れた家が一番落ち着きます。

まして、「所有している」という感覚があるので、愛着があるのです。

傍から見て「時代遅れ」でも、本人たちは満足しているのです。

しかし経年劣化による不具合については、満足の気持ちはキープできません。

そんな時はリフォームするなり、修理すれば済みます。

賃貸の方が最新仕様の家に住み続け易いです。

でも、購入派も家への愛着があり、古くても自己満足しているものです

見えてきた【持ち家派】と【賃貸派】のメリット・デメリット

ここまで見ると、なんとなく【持ち家】と【賃貸】の良い点、悪い点が浮かんできました。

簡単に言うと「持ち家派」は老後安泰でも、現役時代はローンの重圧と土地に縛られ、「賃貸派」は現役時代に土地的に、精神的に自由やゆとりがあり、老後は金銭的に不安が残るということ。

一般論ですが・・

持ち家派は現役時代にリスク、賃貸派は老後にリスクがあると言えます

賃貸派は老後を迎えるまでに、ある程度の蓄えをしておかないと経済的リスクは深刻です。

昨年金融庁が試算した老後に必要な蓄えが、「年金以外に2千万円」が必要というものでした。

この試算では年金以外に毎月55,000円の赤字になると言います。

ここで注目なのが、金融庁はこの試算で「住宅費＋光熱費＋洋服代」で48,000円の支出と見込んで計算していることです。

家賃が5万円なら、赤字額は更に拡大します。

賃貸派の対策としては、老後を迎えるまでに貯蓄を出来るだけ作ることです。

定年と同時に、退職金と貯金を活用して「小さな中古物件」を購入するのも良いかもしれません。

老後であれば子どもは巣立っているだろうし、夫婦だけなら大きな間取りもいりません。

居住年数も「100年住める家」なんてコンセプトも必要ないですから、中古物件で十分です。

もちろん、支払いは一括払いで。

持ち家派も、人生で一番体も動き、知識も決断力も発揮できる年代に、ローンに縛られているのは勿体ないです。

当たり前ですが、月々のローン返済額を少しでも抑えることが大事になります。

銀行によって、金利や保証は大きく変わります。

保証もすごく大事で、「住宅ローン残高相殺保障」というのがあります。

管理人の場合、はじめに借りた銀行では「本人が三大疾病（ガン、脳卒中、急性心筋梗塞）で死亡したら、ローン残高が0円になる」というものでした。

でも10数年後、ある銀行に乗り換えました。

住宅ローンの借り換えを新生銀行にしてみた結果　月々が約1万円も下がったよ

タイトルにもあるように、今の住宅ローンの借入先を変えたことで、月々の支払いが9,000円ほど安くなりました。 今住んでいる住宅は、かれこれ13年になります。 某大手銀行から2,100万円を、頭金なしの35年ローン借りて今まで支払って来ました...

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すると月々の返済額が1万円下がり、「住宅ローン残高相殺保障」も「どんな疾病かを問わず」要介護状態で働けなくなった時点で（死亡しなくても）ローン残高が0円になります。

住宅ローンを組んだ当初、念入りに下調べをして銀行を選んでも、10年も経つと各銀行の状態が全く違っている場合があります。

管理人

僕がそうでした

なので10年経ったら、借り換えを考えるべきです。

うっすら家の購入を考えているなら、検討に活かせる無料サイト2選

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持ち家のデメリットは、現役時代（働き盛りの年代）に「お金」「場所」に縛られるという事でした。

それでも月々の支払額に「余裕」が持てる額ならば、「住宅ローンにがんじがらめに縛られる」ことはなくなります。

今の収入、家計でどれ程の予算なら「余裕」があると言えるのか、解らない方は意外と多いです。

そこで、気楽にタダで「お金のプロ」に相談できるサイトがこちらです。

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住宅ローンをどこで借りるか？をある程度絞り込んだら、無料の住宅ローン一括審査申込サービスでシュミレーションをしてみると良いです。

大金を借りるわけですから、ローンを組む銀行も吟味する必要があります。

比較するのは「金利」だけじゃありません。

借主に万が一のことがあったときの、「残高相殺保証」の保証内容も銀行によって大きく違います。

吟味してから審査に申し込み、もし不合格になればまた振り出しです。

このサービスで一括審査をして、通った銀行の中で内容を比較すれば二度手間にはなりません。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。