ある、お悩み相談のサイトで住宅ローン滞納の、こんな相談が投稿されていました。
「勤めていた会社を辞めてしまい、住宅ローンを滞納し始めた。
先週、競売開始決定通知書が届き、なかば諦めている。自己破産した方がいいのか」
深刻な状況です。
この時の相談者さんが描く、シナリオはこんな感じではないでしょうか。
① 家を手放すことは覚悟する。
② 家を競売にかける
③ 競売で差し引かれた残債を背負う。
④ 自己破産手続きによって、リセットする。
相談者さんは、こんな事も書いていました。
詳しい知識もないし何から手をつければいいのかもわかりません。
引越しの準備はしていますが、時間的に余裕がなく、精神的にもすっかり参っています。
相談者さんがとるべき行動があるとすれば、一刻も早く「任売」の手続きをすることでしょう。
「任売」（任意売却）とは
任意売却、略して任売ですが、意味を言葉どおりに捉えると「任意（自分の意思に任せて）に、物件を売却すること」になります。
とすれば、今回のように住宅ローンが行き詰って、不本意ながら家を売りに出す、以外にもあらゆる中古物件の売買は任意の売買となります。
しかし、この「任意売却」＝「任売」は住宅ローンが行き詰った人を助ける物件の売却方法で、競売に対しての”対義語”のような業界用語となります。
競売は裁判所と、債権者である金融機関が主導となって行われます。
なので売却額は、市場価格を下回った価格で取引されてしまう事が多くなります。
そして、残債から売却額を差し引いた残高を、一括で返済するよう迫られます。
「一括で」というのは、既に「期限の利益の喪失」といって、社会的信用の失墜からローンを組むことが難しくなっているからです。
対して、任売は保証会社（債権者）と住宅ローン滞納者（債務者）の間に、任売の仲介・交渉をする会社が入り、双方にメリットを見出すように進めていきます。
双方にメリットとは、先ずは売却額を出来るだけ引き上げることです。
更に残債から売却額を差し引いた後に、まだ残高があったとしても、任売会社が入る事によって、残高を分割返済ができる可能性が高くなります。
また、任売会社の交渉術と条件によっては、今住んでいる住宅の売買先を、法人にします。（多くは不動産会社）
そして、売買先の不動産会社から「借家」と言う形で、家賃を払いながら”今住んでいる家に住み続ける”ということを秘密裏に行うこともできます。
その場合、引っ越しの手間もなく、近所にも知られることもなく、やり過ごせることもできます。
その後、経済的回復を果たせば、また物件の権利を買い戻すことだって可能です。
任売会社への支払いが、気になるところですが、売買額からの支払いとなりますので、今の懐から支払うことはありません。
任売の交渉相手は銀行ではなく、保証会社
ここで１つ整理しますが、任売までの流れです。
- 住宅ローンの滞納が始まり、約3ヶ月から5ヶ月で銀行からの督促状、催促があり、最後に「期限の利益の喪失」を言い渡されます。
これは分割で支払う権利を、はく奪されるということです。
- それから、1～2か月で債権が銀行から保証会社へ移管されます。
- 1ヶ月～2か月で保証会社は裁判所に競売の申したてを行い、それが認められると「競売開始決定通知書」が届きます。
- その後、約半年前後で競売が行われます。
- 強制的にも立ち退かなくてはなりません。
このような流れの中で、任売会社が介入できるのは、銀行から保証会社へ債権が移管されてからになります。
そこからは、早ければ早い方が、良い条件で売買を成立させる可能性が高いし、立ち退くにしても引っ越し代金や遅延損害金など、その他の諸費用の免除まで行える可能性も高まります。
自己破産とは
自己破産とは簡単に言うと、裁判所に破産申立書を提出して、借金を免除してもらう手続きです。
自己破産した後のデメリットを知る
借金が免除されるというと、何か良いことだらけのような印象ですが、実はデメリットも多くあります。
金融機関の「個人信用情報機関のブラックリスト」に名前が載る
クレジットカードを持つ事や、クレジットカードを利用しなくても、借金や分割支払での買い物が出来なくなります。
一度ブラックリストに登録されると、少なくとも5年から7年は抹消されないので、その期間は全てのローンを組むことが出来ません。
更に、生命保険などの保険も全て解約しなくてはなりません。
財産の没収
当然ですが、資産となるものはことごとく没収されます。
| 物的資産 | 現金価値、99万円を超えると見なされる物 |
|---|---|
| 預貯金 | 20万円を超えている預金 |
| 退職金 | 160万円を超える退職金 |
| 不動産 | ローン残高が2倍に満たない評価額の場合 |
ただし、資産として見なす見なさないは、各裁判所によって違いがあります。
家族や連帯保証人への迷惑
家族と言っても、連帯保証人になってしまった方にかかる迷惑です。
債権者は本人の支払い能力がない場合、連帯保証人への取り立ての権利があります。
また、家族が使用している車でも、名義が自己破産を申し立てる本人名義だとすれば、没収対象となります。
職種の制限
自己破産の申し立てをすると、裁判所の免責許可が出るまで、就けない職種があります。
会計士、税理士などの「仕業」、警備員、保険外交官などです。
しかし、免責許可が降りれば、そのような職種にも就けます。
自己破産のメリット
自己破産申し立てをして、裁判所から免責が認められると、税金以外の全ての借金が帳消しになります。
上記に挙げたデメリットはありますが、人生を再スタートできる制度です。
しかし、自己破産申し立ての中で、故意に隠しておいた借金があると、当然その借金は免除されないので注意してください。
そして、少ないながらも手元に残せる財産もありますので、あとは気の持ちようでどうにでも、乗り切る事が可能なのです。
また、殆どの場合、自己破産は近所や知人に知られる事はありません。
ただし、官報にはその情報が掲載されることがありますが、官報を毎日目に通す人は限られています。
アパートに入居できなくなる、という噂もありますが、アパートを借りる際、連帯保証人ではなく、保証会社を通すとなるとブラックリストに載っている関係上、困難なケースがあります。
でも保証会社を通さない方法であれば、その限りではありません。
まとめ
競売開始決定通知が届き、返済困難で家を手放す覚悟を決めたなら、任意売却をまず考えることが適切で、更に早い決断の方が良いようです。
売却額は良いだけではなく、もしかしたら家を手放さなくてよい方法の提示、引っ越し代金や諸費用の免除などのメリットがあります。
なによりのメリットは、売却後に残ってしまった残債を分割で支払うことが可能となる可能性が高くなります。
そして、残債をどうにもできないのであれば、自己破産申請をするのですが、自己破産の他に「個人再生」という方法があります。
個人再生は自己破産と同じく裁判所に申し立てをするのですが、自己破産とは違い、高額な財産を残す事も可能となります。
これらの相談も、任売会社の専門部隊に相談すると、詳しく説明をしてくれます。
基本的にウィン・ウィンをモットーとする救済機関ですので。
無料相談ができる任意売却相談センターに相談してみたい方はどうぞ、覗いて見てください。
今回も最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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