【実家の空き家物件】特定空家に指定されると固定資産税が6倍になる?

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この記事では、相続した実家の空き家を放置すると、どんな結果が待っているのか?

その解決策として、様々な方法を紹介していきます。

今現在、困った空き家を抱えているなら、参考になると思いますので、最後までお付き合いください。

実家の空き家を相続して放置すると、どんな負担がかかってくるの?

実家の不動産を相続したのは良いけど、売る事も貸す事もままならず、結局放置してしまう例は沢山あります。

売るにも売れないケースもあるし、思い出の実家を手放したくなくて放置するケースもあるかと思います

たとえ空き家だとしても、それなりに金銭も手間もかかってしまいます。

◆空き家の相続で金銭的にかかるもの

1)相続税
2)遺品整理・廃棄料
3)固定資産税
4)水道光熱費
5)火災保険料
6)建物や庭の管理費

ざっと見ると、大変な金額になりそうですが、3)~6)は相続して、そのままにしておいた場合の金額です。

それでも相続放棄して「手が出せないもの」にするよりは、手元に置いて管理した方が、リスクが少ない場合が多いです。

正直、不動産においては相続放棄は愚策です。

詳しくは、こちらの記事を参考にしてください

【空き家の相続放棄】決断の前に知っておくべきデメリット
近年「残された実家の空き家を相続放棄したい」という人が、多くなっていると言います。 一見「実家の空き家を相続放棄」すれば、メリットのな...

実家の空き家を相続して放置すると、固定資産税は6倍に?

空き家問題が深刻化し、平成26年11月に「空家対策特別措置法」という法律ができました。

それにより行政が空き家の持ち主の同意を得ずとも、空き家を改修・解体などができるようになったんです。

もちろん、費用はしっかり請求されます

前段階で「特定空き家等」の認定

この法律では、「特定空家等」に認定されると行政から「指導」「勧告」「命令」という段階を追って、修繕するか撤去するように迫られます。

「特定空き家等」認定の基準はこうです。

◆特定空き家等の認定基準

1)倒壊の危険性がある住宅
2)衛生面において悪影響が及ぶと考えられる住宅
3)管理が行き届いておらず、周囲の景観を損ねる住宅
4)その他、周辺の生活環境を著しく乱すと考えられる住宅

要約すると、崩壊の危険があったり、動物の住処や排水溝の不具合などによる不衛生、近隣や地区の景観の乱し、放火や逃亡犯のアジトなどの治安面で「アウト」と見なされると認定される可能性が高くなります。

勧告で固定資産税が6倍になる そしてそれだけではない・・

もともと住宅には固定資産税が優遇される「定資産税の住宅用地特例」という制度が敷かれています。

それが「特定空き家等」の認定後、「指導」の次の段階「勧告」まで進むと特例から外されます。

特例ではなくなるので、本来の固定資産税、つまり今までの6倍の固定資産税を払わなくてはいけなくなってしまいます。

その後も空き家の状態が改善されなければ、「行政代執行」となり、行政が強制的に敷地に立ち入り、家屋の解体など必要な対策を取っていきます。

「行政代執行」が行われると、その費用は空き家の所有者が支払うよう請求されます。

しかも解体業者は、相手が行政だと高めの値段設定で行うケースが多いそうです

もしその費用の支払いも拒んだり、支払いされない場合、財産の差し押さえに踏み込まれます。

税金の滞納と、同様の措置を取られるんです。

行政の力を甘く見ることは出来ないのです。

【実家の空き家問題】解決策いろいろ:自治体編

空き家を放置すると、大きな代償を払うことになるのは解ったけど・・

何か打つ手はあるの?

国や自治体も「空き家問題」は何とかしたいと考えていますし、専門家に相談することで解決に導いてくれる事も多いです。

そんな解決策の、いろいろを紹介します。

【困った空き家】市区町村によっては救済措置も

各自治体での空き家対策救済措置を調べて、利用できるものは利用してみてはどうでしょうか。

制度は各自治体によって違いますので、市区町村役場のホームページで確認してみましょう。

空き家解体費用の補助金制度

空き家の解体費用を助成する市区町村が、増えてきています。

例えば東京都足立区では、「足立区老朽家屋等の適正管理に関する条例」というものがあって、勧告に従って空き家の解体を行う場合、100万円までを上限に、解体費用の9割も助成しています。

業者にもよりますが、解体費用の目安は1坪当たりで「木造建築=4万円」「鉄骨造り=5万円」「鉄筋コンクリート造り=7万円」ほどです。
空き家の解体費用補助金制度は、地方自治体が行っているので、自治体によって制度は違うので、市区町村役場のホームページで確認してみてください。

また国の補助制度として、セーフティーネット法があります。

空き家に「住宅確保要配慮者」が入居する事で物件所有者に月4万円の給付金、「住宅確保要配慮者」向けの物件登録をし、耐震工事やバリアフリー工事などで100万円の補助金が支給される制度もあります。

住宅確保要配慮者とは・・

低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯と定められています。

国土交通省ホームページより

空き家バンク

空き家バンクとは、自治体が主導して「空き家を売りたい・貸したい」人と「空き家を買いたい・借りたい」人をマッチングさせる制度です。

基本的に自治体が運営しているので、登録事態はコストがかからないのが一般的です。

ただし売買が成立した時に、自治体と契約している宅建業者や不動産が介入して、法律で定められた仲介手数料がかかる場合がほとんどです。

売り手と買い手の直接契約なら、その手数料もいりませんが、契約の不備などの心配もあります

自治体によっては移住者の優遇措置などして、盛んに移住者の受け入れに取り組んでいる地域もあります。

そのような地域では、空き家バンクの公募の閲覧者も多く、需要が見込めるかもしれません。

ただ全国的に見ると、今一つの利用率ではあります。

更地にして地目を変更する

地目とは、「土地の用途区分」の事です。

そして登記に書かれている「地目」でなく、実際にどのような用途で使われているか?という「現況地目」によって、固定資産税額が決められます。

地目を農地にすることで、固定資産税は安くなります。

ただ、注意も必要です。

◆【固定資産税を抑えるため】地目を農地に変えるときの注意事項 

1)「現況地目」を確認するため役場の人が見に来ます。誰が見ても農地に見えるほど、土を入れ替え耕し、農作物を育てていなくてはなりません。
2)地目を農地にしても「市街化区域の農地」の場合、固定資産税は宅地と大きく変わりません。
3)一度「地目」を「農地」にしてしまうと、なかなか「宅地」には戻せなくなり、家屋を建てることができなくなります。

本気で農業に取り組むのなら良いのですが、一度「農地」にすると「農地法」に縛られて、土地の活用範囲が限られてきます。

【実家の空き家問題】解決策いろいろ:民間編

ここからは民間の「専門家」や「プロ集団」を紹介していきます。

不動産業界の負の習慣をぶっ壊した実力集団「ミライアス株式会社」

この記事を読んでる方の多くは「不動産会社に任せているが、なかなか売れないで困っている」人ではないでしょうか。

ぶっちゃけ不動産会社には、売れない負の仕組みというか、習慣があるんです。

不動産会社は、不動産売買では売主からも、買主からも「仲介手数料」を貰うことで生業を立ててます。

しかし、実際には売主、買主どちらか一方からしか「仲介手数料」を貰えないケースがあります。

下の例で「ケース2」の場合です。

■ 「売主Aさん」が「てくてく不動産」に土地の売却を依頼したとします。

ケース1
「買主Aさん」が「てくてく不動産」に、物件を探しに来て「売主Aさん」の物件を買ったとすると「てくてく不動産」は、売主と買主の両方から仲介手数料を貰えます。

ケース2
「買主Bさん」が「サクサク不動産」で、「売主Aさん」の物件を気に入ったとします。

「ケース2」の場合、「サクサク不動産」が「てくてく不動産」に売主の紹介依頼をします。

ちょっと待って、

「売主Aさん」は「てくてく不動産」に売り物件を依頼してるのに、何で「買主Bさん」は「サクサク不動産」で、その物件を見つけられるの?

売り物件の依頼を受けると、「レインズ」という全国の不動産会社が共有するサイトに登録義務があります。

他の不動産会社からも、物件情報が見えるようになってるんです。

話を戻します。

そこで「買主Bさん」が正式に買うとなると、買い手の仲介手数料は「サクサク不動産」に入り、「てくてく不動産」は売り手の仲介手数料しかもらえません。

これを「片手仲介」と言います。

売り手、買い手の双方から「仲介手数料」を貰うことを「両手仲介」と言います。

そのため、片手仲介になることを嫌がり、他の不動産からの内見依頼を断ったり、美味しい物件はレインズに登録もしないという禁じ手が横行しているのが、不動産業界です。

お客の事情を無視して、儲けるために「売らない」なんて・・

それどころではありません

売主の希望価格どおりに買いたいという他社からの客を蹴って、希望価格以下に値引きするなら買いたいという、自社の客に安く売ったりしてます

売主が損しても、片手仲介になるより、自分たちは儲かりますから

「売り止め」や「囲い込み」などと言われています。

詳しくは、こちらの記事に書いてます。

家の売却で損しないためにも不動産仲介料の仕組みと相場をつかんでおこう
実家の土地は財産ではなく負債となる? 先日、遠く離れた実家に帰省し、実家の土地と家屋について弟と話してきました。 話は予想外の展開に...

全ての不動産屋さんが、そうではありませんが。

ミライアス(株)は、その悪しき習慣を打ち破り「どんな取引であろうと、片手分の仲介手数料しか貰わない」という全く新しい方式で仲介をはじめました。

なので囲い込みや売り止めの必要性もなく、健全でオープンな売買取引が可能になりました。

こうなると、売れるのも早くなります。

ミライアス(株)では、平均の制約日数が33日という、驚きの早さを誇っています。

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詳しくは、こちらの記事で書いています

【タウンライフ外構リフォーム】2回の体験ブログでレビュー
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不動産の売買マッチングサイト「家いちば」を利用する

「家を売りたい人」と「家を買いたい人」を結ぶ、マッチングサイトです。

売りたい家を登録するまでは無料ですが、マッチングが成立したあと「手数料」がかかります。

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そして、売買契約を結ぶ段階で「宅建業者」が間に入り、ローンの手続きなど諸々のサポートをしてくれます。

また、不動産に払う場合の仲介手数料は、「売買価格の3%+6万円」と決まっていますが、その手数料の半額「売買価格の1.5%+3万円」とリーズナブルな設定になっています。

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まとめ

空き家を長く放置していると、劣化が進み物件として魅力を失うばかりでなく、行政から目をつけられ、多額の損失を被ることにもなりかねません。

売り出すにも不動産に頼るより、確実な方法も紹介しました。

すべての不動産屋さんがそうではありませんが、実は売り止めや囲い込みをして、「売らなかったり」「あえて安い価格で売ってしまう」のは不動産屋さんだったなんてケースがあるわけです。

今回の記事が参考になれば、うれしいです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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