このページのもくじ
マイホームは一世一代の買い物。
夢を描いてワクワクするのは当然。
ただ、あまりに高額な買い物なので、不安も付きまといます。
自分の住宅ローンの金額が本当に妥当なのか、何を目安とすればいいのかと、あれこれ考えてしまいます。
「住宅ローンは年収の何倍か」でなく、手取り月収の何割で回せるのか？を考える
多くの人にとって、マイホームの購入は人生1回限りの大きな買い物です。
どれだけの予算が自分にとって妥当なのか、解らないまま、多額な住宅ローンを35年もの長期で組む人が後を断ちません。
多くの場合、予算にしてもローン返済にしても、住宅メーカーの担当者が身近なアドバイザーになってしまいます。
僕も住宅を見学に行った時、営業担当者からこんな事を言われました。
100万の繰り上げ返済って…
現実問題、どれだけ大変なのかは普通に考えれば、察しがつきます。
でもステキな間取りや空間を見せられながら、舞い上がってる時に聞くと、「そうかな～」なんて思ってしまうのです。
「100万のオプションつけても、35年ローンに組み込めば、年間で28,000円、月にすれば2千円チョットの負担です」
こういう営業トークも、鵜呑みにしてしまいます。
でも金利は長期固定でなければ、どのように変動するか解りません。
あと営業担当者から言われるのは「今のアパートの家賃と同じくらいでローンが組めますよ」って言葉。
これも微妙で、3.500万の借入だと、金利の安い変動金利と金利が高い長期固定金利では月にして1万円近く差が開くこともあります。
担当者は、安い変動金利で言ってるのかも知れません。
肝に銘じておきたいのは、住宅メーカーの担当者は銀行の人でもなければ、フィナンシャルプランナーでもありません。
お金に素人の「家を高く売りたい人」です。
妥当な住宅ローンとは
住宅ローンの相場を見る時、良く聞くのは「年収の6～7倍」という話。
それって「今の年収」を基準にしてますよね。
年齢にもよりますが、今の年収がこれから30年、順風に右肩上がりと見るのは今のご時世危険な見方です。
しかもここで言われる年収は、額面上の総支給額です。
大切なのは手元に入ってくる、手取り支給額で考えるべきです。
さらに言うと、月の手取り額の何割に抑えるべきか、を見ると組み立て安くなります。
ネットでは居住費は、給料の20%～25%以内というのが良いと書かれてることが多いです。
その論調は、「昔言われた給料の30%というのは、年功序列が当たり前の「マイホームブーム」時代の話、今は20%～25%が適切」というものです。
手取りが30万円の人が、3割の9万円を住宅ローンに充てていては、貯金も出来なくなりますからね。
でも本当に25%だと、妥当な線なのでしょうか。
僕が考えるのは、住宅ローンの月支払い額は、手取り月給の20%以内が望ましいと思います。
何故なら、僕が手取り月収の20%の支払いを毎月していて、そう思うからです。
妻の収入は入れず、僕の収入だけの20%を支払ってました。
夫婦共働きの「両輪」は、あくまでも片輪が止まった時のためと考えてます。
また、ボーナス返済を併用するかどうかについても、よく考えるべきです。
給料は法律で義務付けられていますが、賞与はおろか、退職金だって法律的に「必ず払支給しなくてはいけないもの」ではありません。
なので、ボーナスはいつ無くなるか解らないし、退職金を見越した返済計画も危険な考えになります。
変動金利か固定金利か
せっかく月々の支払額の目安を決めても、金利が変われば、当然支払額も変わります。
そこで迷うのが「変動金利」にするか「固定金利」にするかです。
全期間固定金利で、ずっと同じ金利にすれば、将来の思わぬ変動を心配することはありません。
ただし高金利になるリスクは、負わなければなりません。
変動金利や5年や10年固定などは、金利が低く、その都度プランの見直しもできますが、長い先の金利、支払額は不透明です。
今、金利の見通しは2つあります。
少し掘り下げて話してみます。
アメリカの景気が回復により、日本の金利上昇
もしアメリカの景気回復が進むと、アメリカ国債が下落し、投資先として人気が集まります。
そうなると低金利の日本国債は魅力がなくなり、大量に売られてしまいます。
大規模資金投入によって、日銀が支えてきた「低金利」も限界になり、国債をはじめ、市場の金利の上昇をせざるを得なくなる、というシナリオです。
国内問題というより、海外との金利バランスの崩壊によって、金利が上がらざるを得ないという見方です。
人口が減少が続く中、物価上昇は考えにくく、金利は上がらない
日銀は、物価上昇率が前年度の２％を超えるまで、金融緩和政策は続ける、つまり低金利を維持すると言っています。
では、物価上昇はどのように起こるのか。
物価上昇はインフレの減少です。
物の値段が上がるという現象は、みんなで「物を奪い合う」という構図が背景にないと起こりません。
しかし、日本は益々人口が減っていく国です。
人が減るということは、「物の奪い合いが起こりにくい」という見通しを立てる人が多いです。
つまり、日銀が言っている「２％の物価上昇は当分起こらない」と踏んで、まだまだ低金利時代が続くという見方です。
結局金利は上がるの？上がらないの？
専門家でも、意見が別れるところです。
ネット上では、後者の「低金利維持論」の方が多く見かけますが、「貸したい立場の人」からの発信が多いのも事実。
金利は国の政策でもあり、国際間の競争原理にも巻き込まれるもの。
国内事情だけで、判断できるものではないと思います。
賢く住宅ローンを組むために利用すべきサイト3選（全て無料）
マイホーム購入の予算は、月々の支払額から逆算して、見立てるのが良いです。
住宅ローンの計算は、福利計算なので複雑ですが、Excelがあれば自分でも計算やシュミレーションが出来ます。
では本題、住宅ローンを考える上で利用したいサービスを3つ紹介します。
上のそれぞれが、無料でシュミレートや相談が出来ます。
住宅ローンの一括審査
自分の所得で審査が通りそうな銀行はどこか？
銀行の審査には、約1～2ヶ月ほどかかります。
それを繰り返していては、時間が無駄になります。
また、銀行の審査には問題がない、という人でも金利の比較が簡単に出来るのなら、やってみる価値があります。無料なので。
それができるサイトが、住宅本舗です。
よくあるのが、ハウスメーカーと提携している銀行で借入すると、20万円安くなりますよ！なんてこと。
しかし、そこでうっかり契約する前に、ぜひ住宅本舗を試してほしいです。
住宅本舗は主にネットバンク系が多いのですが、金利はネットバンクが最強です。
実は我家もハウスメーカー提携の銀行からお金を借りました。
でも数年後、ネットバンクに住宅ローンの借り換えをしたんです。
すると月々の支払額が、約1万円も安くなり驚きました。
話を戻しますが、住宅本舗で一括審査できるのは最大で６社にもなります。
審査基準は銀行によっても異なるので、A銀行は落とされたけど、B銀行な審査が通ったなんてことは、普通にあります。
無料ですし、一括審査をしたからって、銀行から営業の電話がかかってくることは、ほぼないようです。
あとで、後悔しないためにもやっておくと良いと思います。
家計の固定費、保険の見直し
住宅ローンの利率をせっかくお得な物にしても、他に家計の無駄な出費があっては元も子もありません。
家計の無駄を考える時、真っ先に注目すべきは「固定費」です。
家計でいう固定費は、住宅ローンや家賃、携帯電話料金など、毎月必ず支払う一定の出費です。
これらは収入のアップダウンに関わらず、同じ額を支払い続けているもの。
住宅を買ったら、住宅ローンの金利だけに目をやらず、固定費全体の負担を軽くさせるように考えれば、月々の負担を軽くできます。
人生で一番大きな買い物は住宅。では2位はというと、保険です。
このタイミングで保険も見直してみることが、とても大事になります。
▶▶▶ 
ほけんガーデン
保険の見直しサイトは、実際にプランナーと会って面談するのが普通ですが、ここは希望でWEB面談も可能です。
こういう機会に、保険を見直す人はとても多いです。
他にも色々見直しサービスはありますが、おすすめはこちらの記事で紹介してます
この予算でどこまで理想の間取りができるの？を検証
ここで紹介するサイト、タウンライフでは予算や間取りの希望を伝えた上で、どのような間取りが組めるかを検証できます。
無料で複数のハウスメーカー、工務店に間取りや資金計画の提案が送られてきます。
複数の会社から、間取りの提案やアイデアをもらえると、知識が増えてきます。
ハウスメーカーとの長い付き合いが始まる前に、知識を持っておくことで、打ち合わせの間にもアイデアの相乗効果が生まれます。
住宅は一生に一度の買い物なので、売り手に足元を見られてしまいがちなものです。
それは多くのユーザーは知識を持たずに注文して、ハウスメーカーのアドバイスを素直に聞き入れる傾向が強いからです。
そこでタウンライフのような、一括で複数のプロ目線の間取りを見比べて、必要であれば話を聞いてみると、思わぬ知識やアイデアを得ることができますよ。
僕もタウンライフを、利用したことがあります。
一括見積り依頼後、心配していた「営業攻勢」はありませんでした。
結局、タウンライフ以外の業者に施工をお願いしたんですが、タウンライフを利用することで、知識が増えて、その後の交渉にも有利に進められました。
ダイレクトメールが届くようになるので、それが嫌な場合は、捨てアドで申し込むと良いです
▶▶▶ タウンライフ 間取りプラン
今回は、長くなったのでこの辺で・・
捨てアドの作り方は、こちらの記事で紹介しています。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。