住宅ローンは年収の何倍?という考えがそもそも危ない理由

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マイホームは一世一代の買い物。

夢を描いてワクワクするのは当然。

ただ、あまりに高額な買い物なので、不安も付きまといます。

自分の住宅ローンの金額が本当に妥当なのか、何を目安とすればいいのかと、あれこれ考えてしまいます。

「住宅ローンは年収の何倍か」でなく、手取り月収の何割で回せるのか?を考える

多くの人にとって、マイホームの購入は人生1回限りの大きな買い物です。

どれだけの予算が自分にとって妥当なのか、解らないまま、多額な住宅ローンを35年もの長期で組む人が後を断ちません。

多くの場合、予算にしてもローン返済にしても、住宅メーカーの担当者が身近なアドバイザーになってしまいます。

僕も住宅を見学に行った時、営業担当者からこんな事を言われました。

営業担当者
年収が〇〇万のお客様なら、▲▲万までの予算で選ぶのが普通ですよ
営業担当者
2年毎に100万づつ繰り上げ返済すれば、負担も軽くなります!

100万の繰り上げ返済って…

現実問題、どれだけ大変なのかは普通に考えれば、察しがつきます。

でもステキな間取りや空間を見せられながら、舞い上がってる時に聞くと、「そうかな~」なんて思ってしまうのです。

「100万のオプションつけても、35年ローンに組み込めば、年間で28,000円、月にすれば2千円チョットの負担です」

こういう営業トークも、鵜呑みにしてしまいます。

確かに住宅ローンの金利は福利計算なので、100万の上乗せは、金利0.8%、35年ローンの場合、月々約2.700円のアップです

でも金利は長期固定でなければ、どのように変動するか解りません。

あと営業担当者から言われるのは「今のアパートの家賃と同じくらいでローンが組めますよ」って言葉。

これも微妙で、3.500万の借入だと、金利の安い変動金利と金利が高い長期固定金利では月にして1万円近く差が開くこともあります。

担当者は、安い変動金利で言ってるのかも知れません。

肝に銘じておきたいのは、住宅メーカーの担当者は銀行の人でもなければ、フィナンシャルプランナーでもありません。

お金に素人の「家を高く売りたい人」です。

妥当な住宅ローンとは

住宅ローンの相場を見る時、良く聞くのは「年収の6~7倍」という話。

それって「今の年収」を基準にしてますよね。

年齢にもよりますが、今の年収がこれから30年、順風に右肩上がりと見るのは今のご時世危険な見方です。

しかもここで言われる年収は、額面上の総支給額です。

大切なのは手元に入ってくる、手取り支給額で考えるべきです。

さらに言うと、月の手取り額の何割に抑えるべきか、を見ると組み立て安くなります。

ネットでは居住費は、給料の20%~25%以内というのが良いと書かれてることが多いです。

その論調は、「昔言われた給料の30%というのは、年功序列が当たり前の「マイホームブーム」時代の話、今は20%~25%が適切」というものです。

手取りが30万円の人が、3割の9万円を住宅ローンに充てていては、貯金も出来なくなりますからね。

でも本当に25%だと、妥当な線なのでしょうか。

僕が考えるのは、住宅ローンの月支払い額は、手取り月給の20%以内が望ましいと思います。

何故なら、僕が手取り月収の20%の支払いを毎月していて、そう思うからです。

今は住宅ローンを借り換えて、18%くらいになりましたけど

妻の収入は入れず、僕の収入だけの20%を支払ってました。

夫婦共働きの「両輪」は、あくまでも片輪が止まった時のためと考えてます。

また、ボーナス返済を併用するかどうかについても、よく考えるべきです。

給料は法律で義務付けられていますが、賞与はおろか、退職金だって法律的に「必ず払支給しなくてはいけないもの」ではありません。

なので、ボーナスはいつ無くなるか解らないし、退職金を見越した返済計画も危険な考えになります。

変動金利か固定金利か

せっかく月々の支払額の目安を決めても、金利が変われば、当然支払額も変わります。

そこで迷うのが「変動金利」にするか「固定金利」にするかです。

全期間固定金利で、ずっと同じ金利にすれば、将来の思わぬ変動を心配することはありません。

ただし高金利になるリスクは、負わなければなりません。

変動金利や5年や10年固定などは、金利が低く、その都度プランの見直しもできますが、長い先の金利、支払額は不透明です。

今、金利の見通しは2つあります。

◆これからの金利の見通し2つ

1)アメリカの景気が回復すると、金利が引っ張られて上がっていく

2)人口の減少が続く中、物価上昇は考えにくく、金利は上がらない

少し掘り下げて話してみます。

アメリカの景気が回復により、日本の金利上昇

もしアメリカの景気回復が進むと、アメリカ国債が下落し、投資先として人気が集まります。

そうなると低金利の日本国債は魅力がなくなり、大量に売られてしまいます。

大規模資金投入によって、日銀が支えてきた「低金利」も限界になり、国債をはじめ、市場の金利の上昇をせざるを得なくなる、というシナリオです。

国内問題というより、海外との金利バランスの崩壊によって、金利が上がらざるを得ないという見方です。

人口が減少が続く中、物価上昇は考えにくく、金利は上がらない

日銀は、物価上昇率が前年度の2%を超えるまで、金融緩和政策は続ける、つまり低金利を維持すると言っています。

では、物価上昇はどのように起こるのか。

物価上昇はインフレの減少です。

物の値段が上がるという現象は、みんなで「物を奪い合う」という構図が背景にないと起こりません。

コロナ禍の時に、マスクやアルコールが高騰しましたね

しかし、日本は益々人口が減っていく国です。

人が減るということは、「物の奪い合いが起こりにくい」という見通しを立てる人が多いです。

つまり、日銀が言っている「2%の物価上昇は当分起こらない」と踏んで、まだまだ低金利時代が続くという見方です。

結局金利は上がるの?上がらないの?

専門家でも、意見が別れるところです。

ネット上では、後者の「低金利維持論」の方が多く見かけますが、「貸したい立場の人」からの発信が多いのも事実。

金利は国の政策でもあり、国際間の競争原理にも巻き込まれるもの。

国内事情だけで、判断できるものではないと思います。

賢く住宅ローンを組むために利用すべきサイト3選(全て無料)

マイホーム購入の予算は、月々の支払額から逆算して、見立てるのが良いです。

住宅ローンの計算は、福利計算なので複雑ですが、Excelがあれば自分でも計算やシュミレーションが出来ます。

住宅の資金計画にお役立て、簡単!Excelを使って住宅ローンのシュミレーション
住宅メーカーや銀行のホームページには、金利や借入金額、返済期間を入力すると、月々の返済額を計算してくれるシュミレーション機能を設けてい...

では本題、住宅ローンを考える上で利用したいサービスを3つ紹介します。

◆マイホーム購入の前に調べておきたい

1)住宅ローン一括審査・比較
2)保険の見直し
3)予算内でどこまで理想の家ができるか

上のそれぞれが、無料でシュミレートや相談が出来ます。

住宅ローンの一括審査

自分の所得で審査が通りそうな銀行はどこか?

銀行の審査には、約1~2ヶ月ほどかかります。

それを繰り返していては、時間が無駄になります。

また、銀行の審査には問題がない、という人でも金利の比較が簡単に出来るのなら、やってみる価値があります。無料なので。

それができるサイトが、住宅本舗です。

よくあるのが、ハウスメーカーと提携している銀行で借入すると、20万円安くなりますよ!なんてこと。

しかし、そこでうっかり契約する前に、ぜひ住宅本舗を試してほしいです。

住宅本舗は主にネットバンク系が多いのですが、金利はネットバンクが最強です。

実は我家もハウスメーカー提携の銀行からお金を借りました。

でも数年後、ネットバンクに住宅ローンの借り換えをしたんです。

すると月々の支払額が、約1万円も安くなり驚きました。

住宅ローンの借り換えを新生銀行にしてみた結果 月々が約1万円も下がったよ
タイトルにもあるように、今の住宅ローンの借入先を変えたことで、月々の支払いが9,000円ほど安くなりました。 今住んでいる住宅...
団信も、前の銀行より充実していて、すっごく満足しています

話を戻しますが、住宅本舗で一括審査できるのは最大で6社にもなります。

審査基準は銀行によっても異なるので、A銀行は落とされたけど、B銀行な審査が通ったなんてことは、普通にあります。

無料ですし、一括審査をしたからって、銀行から営業の電話がかかってくることは、ほぼないようです。

▶▶▶【住宅本舗】まずはシミュレーションから

あとで、後悔しないためにもやっておくと良いと思います。

家計の固定費、保険の見直し

住宅ローンの利率をせっかくお得な物にしても、他に家計の無駄な出費があっては元も子もありません。

家計の無駄を考える時、真っ先に注目すべきは「固定費」です。

家計でいう固定費は、住宅ローンや家賃、携帯電話料金など、毎月必ず支払う一定の出費です。

これらは収入のアップダウンに関わらず、同じ額を支払い続けているもの。

住宅を買ったら、住宅ローンの金利だけに目をやらず、固定費全体の負担を軽くさせるように考えれば、月々の負担を軽くできます

人生で一番大きな買い物は住宅。では2位はというと、保険です。

このタイミングで保険も見直してみることが、とても大事になります。

▶▶▶ ほけんガーデン

保険の見直しサイトは、実際にプランナーと会って面談するのが普通ですが、ここは希望でWEB面談も可能です。

こういう機会に、保険を見直す人はとても多いです。

他にも色々見直しサービスはありますが、おすすめはこちらの記事で紹介してます

【生命保険の見直し】厳選4つのサービス〜全て無料
若い頃にかけた生命保険を、長いあいだ見直さず払い続けてる人はいませんか。 保険は人生の中で、2番目に高い買い物と言われてます。 ...

この予算でどこまで理想の間取りができるの?を検証

ここで紹介するサイト、タウンライフでは予算や間取りの希望を伝えた上で、どのような間取りが組めるかを検証できます。

無料で複数のハウスメーカー、工務店に間取りや資金計画の提案が送られてきます。

まだ、ハウスメーカー・工務店が決まってないなら、是非やってみると良いです

複数の会社から、間取りの提案やアイデアをもらえると、知識が増えてきます。

ハウスメーカーとの長い付き合いが始まる前に、知識を持っておくことで、打ち合わせの間にもアイデアの相乗効果が生まれます。

住宅は一生に一度の買い物なので、売り手に足元を見られてしまいがちなものです。

それは多くのユーザーは知識を持たずに注文して、ハウスメーカーのアドバイスを素直に聞き入れる傾向が強いからです。

そこでタウンライフのような、一括で複数のプロ目線の間取りを見比べて、必要であれば話を聞いてみると、思わぬ知識やアイデアを得ることができますよ。

僕もタウンライフを、利用したことがあります。

【タウンライフリフォーム】外構の見積もりで利用してみた!感想・レビュー
外構のリフォームで、一括見積りの「タウンライフ」を利用してみました。 この記事では、住宅関係の一括見積サイト「タウンライフ」を使ってみ...

一括見積り依頼後、心配していた「営業攻勢」はありませんでした。

結局、タウンライフ以外の業者に施工をお願いしたんですが、タウンライフを利用することで、知識が増えて、その後の交渉にも有利に進められました。

1つ、

ダイレクトメールが届くようになるので、それが嫌な場合は、捨てアドで申し込むと良いです

▶▶▶ タウンライフ 間取りプラン

今回は、長くなったのでこの辺で・・

捨てアドの作り方は、こちらの記事で紹介しています。

無料で捨てアドを作る【Gメールのサブアカウント】
ウェブサービスの登録や、1回限りのネットショッピングに使用するメールアドレスは、メインで使っているものと分けたいですよね。 そこで今回...

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